位于天壽路與廣園快速路交匯處的頤和大廈早于2012年4月就已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2013年底業(yè)主們陸續(xù)收樓?？扇缃裎迥赀^(guò)去，這里的800多戶(hù)業(yè)主仍然拿不到一本屬于他們的房產(chǎn)證。

為此，頤和大廈已有超過(guò)80位業(yè)主先后起訴廣州南開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，請(qǐng)求法院判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延遲辦理房產(chǎn)證給業(yè)主帶來(lái)的損失。

據(jù)工商登記信息顯示，南開(kāi)公司即頤和大廈的開(kāi)發(fā)商，股東為頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占股83.33%，南方航空公司占股16.67%。

業(yè)主抱團(tuán)起訴

根據(jù)頤和大廈業(yè)主梁女士提供的購(gòu)房合同，頤和地產(chǎn)承諾在收樓日(2013年12月30日)起730日內(nèi)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為業(yè)主辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以業(yè)主為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付業(yè)主。

不過(guò)，頤和地產(chǎn)還在合同中寫(xiě)明“遲延辦證違約金不超過(guò)總價(jià)款的2%”。按這個(gè)算法，就算房產(chǎn)證十年八年辦不下來(lái)，一百萬(wàn)的房款最高違約金額也不過(guò)2萬(wàn)塊，這無(wú)疑成為這批起訴案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

新浪樂(lè)居梳理數(shù)十份法院一審判決書(shū)后發(fā)現(xiàn)，法院作出的判決均將遲延辦證違約金從總房款的百分之二，調(diào)整為按每日總房款萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)自遲延之日開(kāi)始計(jì)算至其取得《房地產(chǎn)權(quán)證》之日止。

也就是說(shuō)，以一百萬(wàn)房款為例，每延遲一天拿到房產(chǎn)證，業(yè)主都可以獲得100元賠償，一年就是近4萬(wàn)。

面對(duì)一審判決，南開(kāi)公司都分別作出了上訴，公司所持觀(guān)點(diǎn)是：

一、業(yè)主收樓后已將涉案房屋出租取得租金收益，即使其存在遲延辦證的行為，也沒(méi)有給業(yè)主造成過(guò)大的損失，以總房?jī)r(jià)款百分之二為限的違約金并不過(guò)低。

二、業(yè)主已接收并使用涉案房屋，其居住和使用需求得到滿(mǎn)足，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，遲延辦理房產(chǎn)證并未給業(yè)主造成實(shí)際損失。

然而，南開(kāi)公司的二審主張均被駁回，維持一審原判的同時(shí)，僅增加了“違約金以不超過(guò)本金為限”一條判決。

為什么房產(chǎn)證等了5年都沒(méi)拿到

據(jù)了解，頤和大廈總建筑面積11萬(wàn)平，包涵酒店式公寓、寫(xiě)字樓、住宅及底層商業(yè)四種業(yè)態(tài)。在陽(yáng)光家緣搜索預(yù)售證號(hào)【20120098】可以看到，其中一棟名為辦公性質(zhì)的酒店式公寓32層高，共計(jì)有400多間房，目前仍有一間處于“可售狀態(tài)”，部分仍顯示“已簽約”，尚未“備案”。

實(shí)際上，除頤和酒店公寓400多戶(hù)以外，頤和大廈包括住宅等其余400多戶(hù)也至今沒(méi)有一戶(hù)拿到房產(chǎn)證，陽(yáng)光家緣顯示并沒(méi)有出現(xiàn)“已過(guò)戶(hù)”的標(biāo)記。

資料顯示頤和大廈地塊年限從2000年開(kāi)始計(jì)算，2012年4月開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。據(jù)頤和商務(wù)酒店的業(yè)主梁女士透露，當(dāng)時(shí)率先開(kāi)售的便是頤和商務(wù)酒店，主戶(hù)型39-142平一至三房，于4月27日當(dāng)晚成交200多套，均價(jià)25000多元/平米。

熟悉廣州樓市的人對(duì)這個(gè)盤(pán)肯定印象深刻。當(dāng)時(shí)，頤和地產(chǎn)打著小戶(hù)型、投資客、高返租的賣(mài)點(diǎn)頻頻占據(jù)了各大媒體頭條。

“看房，簽訂購(gòu)房合同，支付首期款，向銀行貸款等等程序，都和其他的房地產(chǎn)公司一樣。”然而，五年過(guò)去，房產(chǎn)證仍然沒(méi)有下文。“頤和地產(chǎn)自始至終都沒(méi)有一個(gè)工作人員跟我們對(duì)接過(guò)這件事情，也沒(méi)有給我們?nèi)魏位貜?fù)。”

據(jù)業(yè)主們表述，他們與頤和地產(chǎn)唯一的聯(lián)系就是一串八位數(shù)的座機(jī)號(hào)碼，但每每接聽(tīng)都是由總機(jī)轉(zhuǎn)至總經(jīng)理辦公室，再由一位秘書(shū)人物代為回復(fù)稱(chēng)，“不清楚，不知道。”

對(duì)此，新浪樂(lè)居聯(lián)系到一位接近頤和地產(chǎn)的人士透露，“項(xiàng)目還在驗(yàn)收中，有些手續(xù)還沒(méi)辦完。”

至于是什么手續(xù)導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)?查閱近幾年針對(duì)南開(kāi)公司的民事判決書(shū)可以看到，“所建樓宇存在違章建筑，未能驗(yàn)收”是其中一個(gè)關(guān)鍵原因。

廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)于2016年8月18日給到法院的回函內(nèi)容為：“頤和大廈尚未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，根據(jù)國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十五條的規(guī)定，不能辦理將頤和大廈的各房屋過(guò)戶(hù)至各業(yè)主名下的手續(xù)”。

不過(guò)，當(dāng)時(shí)南開(kāi)公司給出的說(shuō)法是，“公司之所以遲延辦證，客觀(guān)上是政府及其他單位原因造成，非公司主觀(guān)上拖延或故意不辦理。”

最新消息指出，在2018年5月25日的一份判決書(shū)(2018)粵01民終5547號(hào)中可以看到，盡管南開(kāi)公司再次為自己提供了數(shù)個(gè)上訴說(shuō)法，要求免除2013年10月24日至2016年8月17日期間的逾期辦證違約責(zé)任，但最終被法院一一駁回。

這份判決書(shū)還提到兩點(diǎn)：

一、根據(jù)其向規(guī)劃部門(mén)了解，南開(kāi)公司不符合規(guī)劃驗(yàn)收的事項(xiàng)一共有十九項(xiàng)，包括避難層設(shè)計(jì)、地下車(chē)庫(kù)設(shè)置、肉菜市場(chǎng)面積不足、擅自改變使用性質(zhì)等，而且南開(kāi)公司新一輪規(guī)劃整改已經(jīng)被規(guī)劃部門(mén)否決，涉案房屋可以辦證的期限遙遙無(wú)期;

二、關(guān)于規(guī)劃整改問(wèn)題拖延時(shí)間很長(zhǎng)，規(guī)劃部門(mén)及消防部門(mén)給南開(kāi)公司發(fā)過(guò)多個(gè)函件，南開(kāi)公司沒(méi)有提供完整的全部文件，其主張不能真實(shí)反映規(guī)劃驗(yàn)收情況。

尷尬的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

“我想賣(mài)掉這房子，但因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，根本放不了盤(pán)。連出租給別人辦公，都有影響。拿不出房產(chǎn)證，我怎么證明自己是業(yè)主?”業(yè)主梁女士說(shuō)。

據(jù)了解，目前頤和大廈所在的天河區(qū)東莞莊板塊二手住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)/平左右，在售的九洲海譽(yù)居帶裝修均價(jià)約為87000元/平。

然而，就如同梁女士所說(shuō)，沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)論周邊價(jià)格漲跌都與自己無(wú)關(guān)。更為重要的是，因頤和地產(chǎn)的負(fù)面消息不斷，更造成了頤和大廈升值乏力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后周邊項(xiàng)目的狀況。

另外，據(jù)頤和商務(wù)酒店的業(yè)主們表示，頤和地產(chǎn)與業(yè)主簽訂了年化率8%的三年返租合同后，頤和并沒(méi)有如期給到租金。“2014年的租金是2015年拿到的，2015年的租金是2017年拿到，2016年的租金是2018年拿到。”但是目前仍有一部分業(yè)主未能拿到逾期的租金。

因此，大部分業(yè)主在租期到約后，選擇把自己的房源交給“廣州英建頤園酒店管理有限公司”，而不是頤和物業(yè)。

在新浪樂(lè)居走訪(fǎng)的過(guò)程中，便發(fā)現(xiàn)了這個(gè)奇特的現(xiàn)象，同一家酒店大堂，分別有兩個(gè)服務(wù)臺(tái)，入住的是同一棟公寓。然而他們同一戶(hù)型的月租費(fèi)用都不一樣，以60平一房一廳為例，由頤和物業(yè)代為運(yùn)營(yíng)的房源價(jià)格為8000元/月，由頤園酒店代為運(yùn)營(yíng)的房源價(jià)格去到9500元/月(工作人員表示該價(jià)格包含500元上限的水電費(fèi)，衛(wèi)生管理費(fèi)等)。

不過(guò)，當(dāng)新浪樂(lè)居詢(xún)問(wèn)，是否有公寓可以出售的時(shí)候。兩邊工作人員的回復(fù)均是，“沒(méi)有，賣(mài)不了，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證。”

負(fù)面纏身

臨近幾年，頤和地產(chǎn)負(fù)面屢屢。2015年12月15日，頤和集團(tuán)甚至為了網(wǎng)傳《廣州頤和賴(lài)賬高達(dá)1.4億債主公開(kāi)懸賞協(xié)助法院執(zhí)行》的新聞報(bào)道作了一份嚴(yán)正聲明。

彼時(shí)聲明稱(chēng)，2014年8月26日，廣州中院曾經(jīng)將頤和地產(chǎn)納入失信被執(zhí)行人名單，但廣州中院這一違法決定已于2015年10月13日被廣東高院以(2015)粵高法執(zhí)復(fù)字第126號(hào)依法予以撤銷(xiāo)糾正。

盡管聲明強(qiáng)調(diào)是一場(chǎng)烏龍，但也令不少市場(chǎng)人士關(guān)注起了頤和地產(chǎn)的資金狀況。此后，有關(guān)頤和地產(chǎn)重復(fù)抵押資產(chǎn)的傳聞也被廣為流傳。這對(duì)于一家本身規(guī)模小、盤(pán)子不大的房企來(lái)說(shuō)，如此多負(fù)面消息并不是一個(gè)好兆頭。

另外，位于花都區(qū)的頤和盛世花園自2012年陸續(xù)交房至今，仍然也有不少業(yè)主沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，小區(qū)仍然是臨水臨電，無(wú)管道天然氣。

后來(lái)在廣州市花都區(qū)國(guó)土規(guī)劃局核查下，才于2018年1月初初步開(kāi)始解決房產(chǎn)證的問(wèn)題。截至2018年4月份，已取得房產(chǎn)證200多戶(hù)，已送案辦證100多戶(hù)，還剩下500戶(hù)尚未辦理。

負(fù)面纏身，消耗了頤和地產(chǎn)大量精力。新浪樂(lè)居注意到，自2015年后頤和地產(chǎn)鮮少新增項(xiàng)目，僅在2016年新推出杭州頤和山莊項(xiàng)目和2017年推出頤和天瓏項(xiàng)目。包括2015年推出的臺(tái)山頤和溫泉城、上海泊雅軒、沈陽(yáng)頤和城等項(xiàng)目，這也成為頤和地產(chǎn)屈指可數(shù)的幾個(gè)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力。

在廣州，早年售賣(mài)至今的還有頤和高爾夫莊園跟花都頤和山莊、頤和盛世等項(xiàng)目。不過(guò)，最新消息指出，珠江實(shí)業(yè)6月8日公告以“股權(quán)+債權(quán)”的形式，砸4個(gè)億收購(gòu)了花都頤和盛世3成股份。

這下子，頤和地產(chǎn)的盤(pán)子又小了。

戰(zhàn)略錯(cuò)步

這家早在1999年便獨(dú)立開(kāi)發(fā)了第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目頤和山莊的企業(yè)，曾經(jīng)一度在大本營(yíng)廣州被冠以“特色豪宅領(lǐng)先者”的殊榮。然而，經(jīng)過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年的洗禮，他引以為傲的穩(wěn)健卻成為了邁向發(fā)展快車(chē)道最大的掣肘。

經(jīng)歷了2010年的上市失敗、2011年進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的不堪重負(fù)，頤和地產(chǎn)在戰(zhàn)略錯(cuò)步的路上越走越遠(yuǎn)，2012年它宣布出征海外，將版圖擴(kuò)充到非洲毛里求斯、美國(guó)波士頓、洛杉磯和韓國(guó)濟(jì)州島、悉尼等地。然而，如今從頤和地產(chǎn)的官網(wǎng)也幾乎找不到關(guān)于海外項(xiàng)目的具體信息，只有過(guò)往零星的報(bào)道可以看到只言片語(yǔ)，也并無(wú)相關(guān)成績(jī)或目標(biāo)。

到了2015年，頤和地產(chǎn)創(chuàng)建“頤和家園”子品牌，正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。目前有跡可循的項(xiàng)目?jī)H有位于廣東江門(mén)，由臺(tái)山頤和溫泉城打造的退休頤養(yǎng)公寓。

從旅游地產(chǎn)到海外地產(chǎn)，再到養(yǎng)老地產(chǎn)，不難看出頤和地產(chǎn)試圖做大做強(qiáng)的心思，其中戰(zhàn)略的踩點(diǎn)也幾乎與市場(chǎng)浪潮趨勢(shì)一致，時(shí)機(jī)吻合。但這三大戰(zhàn)略至今都被市場(chǎng)詬病——成本投入高、盈利模式不清、回報(bào)周期長(zhǎng)。

對(duì)于頤和地產(chǎn)這類(lèi)自身規(guī)模不大的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是資金實(shí)力、人才支持還是運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)都存在不小的壓力。

沒(méi)落樣本

官網(wǎng)指出，頤和地產(chǎn)創(chuàng)建于1996年。與之同年誕生的還有恒大、泰禾、龍光、奧園等房企。佳兆業(yè)、時(shí)代地產(chǎn)還未出山。然而，如今頤和地產(chǎn)已經(jīng)被房地產(chǎn)界的一波又一波浪潮遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

2010年，頤和地產(chǎn)的年銷(xiāo)售額雖然不過(guò)50億元，但這一數(shù)字還大約可以在當(dāng)年房企TOP50中占據(jù)一席之地。八年過(guò)去，無(wú)論是按照流量金額還是權(quán)益金額口徑統(tǒng)計(jì)，頤和地產(chǎn)均未進(jìn)入國(guó)內(nèi)房企的前兩百位。

在大本營(yíng)廣州，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去的2017年頤和地產(chǎn)共售出294套住宅，總金額合計(jì)不到2.8億元。與廣州品牌房企動(dòng)輒百億、兩百億的年銷(xiāo)售額比較，頤和地產(chǎn)更是相形見(jiàn)絀。

屬于頤和早年在廣州的風(fēng)光已經(jīng)是2010年初春的事情了，當(dāng)時(shí)剛剛賣(mài)出了一套1.68億元的頤和高爾夫莊園別墅后，頤和地產(chǎn)又趁勢(shì)推出2.99億元的單棟頂級(jí)豪宅。

2017年，頤和集團(tuán)董事副總裁趙永爽的離職成為壓倒駱駝的最后一根稻草。這位在頤和工作16年，一手將頤和推向全國(guó)的核心人物，一度是頤和內(nèi)部最大的功臣。

在土地市場(chǎng)上，頤和地產(chǎn)也鮮少露面。最近的一次拿地信息可以追溯到2013年。當(dāng)時(shí)頤和地產(chǎn)一年內(nèi)四次拿地，分別是浙江湖州、杭州、湖南郴州和沈陽(yáng)。其中，在沈陽(yáng)市渾南新區(qū)一次性出手7.64億元拿下了9個(gè)地塊。

不過(guò)，自此之后再無(wú)消息。何建梁在2018年1月份透露，頤和地產(chǎn)有望今年在廣州通過(guò)舊改拿地，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。然而，眾所周知，舊改難度大、涉及情況復(fù)雜且時(shí)間跨度長(zhǎng)，對(duì)于舊改經(jīng)驗(yàn)不夠、議價(jià)能力不高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可預(yù)見(jiàn)的結(jié)果是，困難重重。

盡管如此，何建梁表示未來(lái)公司的發(fā)力重點(diǎn)依舊在廣州。這不難理解，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，收縮戰(zhàn)略，集中力量深耕大本營(yíng)不失為最安全的打法。然而，如今的廣州已然是“兵家必爭(zhēng)之地”，隨著外來(lái)房企的進(jìn)入，以頤和地產(chǎn)的規(guī)模和實(shí)力，想要在廣州繼續(xù)分一杯羹，也并非易事。

沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有江湖地位，銷(xiāo)售難、拿地難和融資難，這是中小房企生存窘境的一個(gè)側(cè)面。以頤和地產(chǎn)為例，這些曾經(jīng)在房地產(chǎn)長(zhǎng)河璀璨過(guò)的中小房企，如何在大浪淘沙的行業(yè)現(xiàn)狀下生存，成了一個(gè)兩難的抉擇。不過(guò)，即使無(wú)法成為大象，那也可以選擇優(yōu)雅地轉(zhuǎn)身，而不是耗盡業(yè)主的最后一點(diǎn)支持，給自身品牌造成不可逆的傷害。