窺一窺長租房的“生命線”

“家電齊全，拎包入住，租期穩(wěn)定，干凈溫馨。我的要求，這里恰好都能滿足。”一個月前，王樂樂離開校園生活，入住鄭州市一家青年公寓，邁向了自己人生中的第一個工作崗位。

像王樂樂一樣，長租房正在成為越來越多租房客的新選擇。在一些大中城市，流動人口不斷涌入，加之服務(wù)理念創(chuàng)新、國家政策紅利不斷釋放，長租房市場一路看漲，多方資本進入，更使長租房熱度居高不退。

傳統(tǒng)租房模式“不得不變”

眼下，正是一年一度的畢業(yè)季，同時也是租房旺季。2018年，全國高校畢業(yè)生人數(shù)達到820萬人。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的白皮書顯示，2017年全國租房需求大幅增加，一線城市增長量均在30%以上，新一線城市租房需求增長比例更加明顯。

一邊是龐大的剛需市場，一邊卻是“難、貴、亂”的傳統(tǒng)租房秩序，深受“房屋質(zhì)量差”“服務(wù)欠缺”“收費混亂”諸多問題困擾。

“工資太少，房租太貴，曾經(jīng)夢想的詩與遠方，中間卻隔著一道厚厚的墻——租房!”一位網(wǎng)名為“@天真孩子”的大三實習(xí)生說。

“當(dāng)初不想出高額的中介費，房子是找二房東租的，住進去后，各種狀況就沒斷過。找房子簡直比找工作還難。”網(wǎng)友“@花開一夏”說。

對不少年輕人而言，租房是個“斗智斗勇”的活兒：黑中介不靠譜，找房源麻煩，假房東越來越多，維修拖延，租金隨意上漲，各種理由拒退押金……有人說，租房“套路深似海”。

“短時間內(nèi)買房不現(xiàn)實，我們很渴望有個安定的住處。”工作兩年的李力告訴記者，他兩年之內(nèi)搬了5次家，多是房東突然中斷合同或居住環(huán)境太差、沒有任何服務(wù)。

58同城房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國租戶31~35歲占30%，25~30歲占33%，18~24歲占37%，整租一套占62%，一居室占40%。租房者多為年輕群體，且由于時代發(fā)展，他們對租房的生活質(zhì)量要求越來越高。

而在此背景下，一股清風(fēng)已吹入亂象叢生的房屋租賃市場：通過中介門店租房的比例大幅縮減，而以專業(yè)租賃運營機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺為代表的新租房模式占比迅猛增長，“長租房”應(yīng)勢而出。

記者了解到，市場上長租房供給有分散式和集中式兩種模式。前者是投資方整合零散房源，并對房屋進行裝修管理，再對外招租;后者是投資方自行開發(fā)，或長期租賃整棟或集中連片的房源，并提供配套娛樂、社交場所等附加服務(wù)。

值得注意的是，雖然多個大城市已上線國有租賃平臺，但由于房源體量不大，尚未成為租房一族的主流選擇。但國有租賃房源品質(zhì)有保障、租期長等特點，仍可以對建立穩(wěn)定的長租房市場起到示范作用。

租房也能培養(yǎng)出客戶黏性

住在鄭州悅?cè)缜嗄旯⒌?6歲租戶李瑩瑩表示：“我選擇這里，主要是看中了它寬敞的空間和獨具特色的設(shè)計格調(diào)，即使多花點錢，我也覺得很值。”

而她的鄰居馬衛(wèi)東直言，自己工作壓力大，不愿意在生活瑣事上浪費精力，悅?cè)缰悄荛T鎖、掌上管家、一鍵式維修等設(shè)施和管理制度，讓他十分省心。

對很多年輕人來說，長租房不僅僅是為了生計，更是一種體面的生活方式。

和過去僅提供房源不同，包括悅?cè)?、自如、魔方等在?nèi)的租房平臺開始扮演起“托管”角色，將房屋重新裝修、精細(xì)管理。這也使得長租公寓具有配套設(shè)施齊全，有保潔、健身功能，標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)較高，房子統(tǒng)一管理，收費透明等優(yōu)點。除此之外，社區(qū)生態(tài)也是長租房的一大賣點。

長租公寓主要面對青年群體，其特征為強調(diào)個性。因此，差異化和精細(xì)化將是未來運營住房租賃項目的核心競爭力所在，通過滿足特定細(xì)分群體的特定需求來增強客戶黏性，從而獲得更高的租金溢價。

為了迎合城市青年人的消費理念，很多長租公寓都將公共區(qū)域融入咖啡廳、書吧、唱吧、健身器材等設(shè)施，還定期舉辦豐富多彩的社交活動，打造有情懷、有溫度的“社群文化”。在此基礎(chǔ)上，白領(lǐng)公寓、主題公寓、特色房屋等也逐漸產(chǎn)生。

有租客評價說，這些公寓充滿文藝氣息和活力的生活，感覺大概就是中國版的《老友記》。

山東省宏觀經(jīng)濟研究院院長劉冰認(rèn)為，起源于歐洲、日本的青年公寓，在中國市場有著非常現(xiàn)實的存在意義。“城市里獨居青年越來越多，租房人群年輕化趨勢明顯。在解決住的問題后，滿足甚至引領(lǐng)精神需求是產(chǎn)業(yè)升級的重要方向。”

但也有租房者表示，相對于傳統(tǒng)租房方式選擇面廣、有降價空間，長租房不同地段裝修層次不一，房源位置有局限，最重要的是，長租房價格普遍比市場價高出20%。

與此同時，租客評價、出租率和同業(yè)競爭是當(dāng)前房屋租賃市場面臨的主要難題。畢業(yè)季、離職季、地段、房間戶型朝向，都會對出租率產(chǎn)生影響。

“在這些大城市，適合做租賃住房的項目并不多。”萬科租賃住房事業(yè)部的投資總監(jiān)陳躍華認(rèn)為，租賃住房擇址比酒店更苛刻?？紤]到租客長期居住的舒適性、安全性和租金承受力，能改造成長租公寓的建筑有以下硬性條件：每個房間必須有窗，有一定改造空間，租金價格不能太貴，手續(xù)正規(guī)，消防合格。

群雄逐鹿“藍海”新業(yè)態(tài)頻出

長租房“藍海”廣闊，國家“租購并舉”“租購?fù)瑱?quán)”房地產(chǎn)長效機制的確立，更讓長租公寓站上了“臺風(fēng)口”。有數(shù)據(jù)顯示，整裝長租模式有望撬動萬億級市場。

多方資本開始進入，除了各大房地產(chǎn)企業(yè)，不少中介公司、互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)以及連鎖酒店等都開拓了長短期租房業(yè)務(wù)。

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，截至今年3月，全國范圍內(nèi)長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾200萬間，主要集中在北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及天津、重慶、沈陽、南京、武漢、成都、西安、杭州、青島、鄭州、廈門等11個已經(jīng)確定建設(shè)的國家中心城市。這些城市也因為吸引大量的流動人口，直接導(dǎo)致了我國住房租賃的增量市場集中于這些區(qū)域。

據(jù)測算，到2020年，中國自有存量住宅將達到2.5億套，房屋資產(chǎn)管理價值在200萬億左右。

“短期內(nèi)大量資本涌入，可能會導(dǎo)致惡性競爭，帶動用地成本、拿房成本抬升，部分企業(yè)擴張過快致使品質(zhì)失控、服務(wù)跟不上等問題，需要未雨綢繆。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為。

但有專家對長租房企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展充滿信心。“經(jīng)歷盤活存量房、市場規(guī)?；瘍蓚€階段之后，產(chǎn)品精細(xì)化將促進運營和投資主體的專業(yè)化。”

記者在采訪中了解到，不少企業(yè)負(fù)責(zé)人都對長租房行業(yè)“投入巨大、服務(wù)鏈條長、回收周期長”的特征有所擔(dān)憂。對此，有專家建議，住房租賃REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)的模式可以為開發(fā)商和長租公寓經(jīng)營提供退出機制，解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。

當(dāng)然，長租房企業(yè)也有其他的新選擇。

“現(xiàn)在悅?cè)绻陌膺\營商轉(zhuǎn)為管理服務(wù)商，實現(xiàn)輕資產(chǎn)公寓管理，從賣產(chǎn)品和服務(wù)，到賣服務(wù)和解決方案。”悅?cè)绻EO王銀偉表示，業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，意味著利潤模式也將由傳統(tǒng)的包住差價、無法資本化的現(xiàn)實利潤轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷倪\營價值收入、可資本化的長期價值，實現(xiàn)房東和租客兩大資源的整合，整合出一條全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

目前，在市場動力下，長租房產(chǎn)業(yè)在信用、支付、安全、數(shù)據(jù)等方面的短板正加快補足。圍繞“租”字，市場空間越來越大，融資渠道也逐漸打通，租賃住宅用地額供給加大。市場規(guī)?；螅L租房行業(yè)將演變成為包括資本、品牌、服務(wù)、商業(yè)模式等在內(nèi)的全方位競爭。