2018年上半年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)分化，前期調(diào)控力度大的城市市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，政策環(huán)境相對(duì)寬松的弱二線城市市場(chǎng)則有相對(duì)明顯的升溫。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，下半年政策總體偏緊，支撐市場(chǎng)上升的因素都在走弱。

上半年穩(wěn)中分化

據(jù)貝殼研究院《2018上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，鏈家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的16個(gè)熱點(diǎn)城市二手房成交量，2018年前5個(gè)月比2017年的8-12月份總成交量增加了21.8%，月均水平是2017年3月的一半。

“2017 年 3 月密集調(diào)控以來(lái)市場(chǎng)經(jīng)歷了大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復(fù)三個(gè)階段，整體來(lái)看市場(chǎng)熱度和調(diào)控前比并不高，整體處在平穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，上半年重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)總體處于穩(wěn)定狀態(tài)。

許小樂(lè)總結(jié)，上半年二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的城市一般政策環(huán)境比較寬松，如重慶、沈陽(yáng)，2018年前5個(gè)月沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶 3 城的鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng) 67.3%，其中重慶環(huán)比大幅增加80.5%，同比增長(zhǎng)33.2%。

此外推出了人才吸引政策的城市也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升，如沈陽(yáng)、西安、長(zhǎng)沙、重慶等。

而二手房市場(chǎng)降溫的城市一般政策比較嚴(yán)厲，或經(jīng)歷了多輪政策加碼。上海2018年月均成交量比2017年減少了28.8%，而自2016年10月至今經(jīng)歷了4輪調(diào)控的成都，上半年二手房均價(jià)波動(dòng)不大，近期成交量也在持續(xù)下降。

下半年市場(chǎng)趨弱

貝殼研究院認(rèn)為短期內(nèi)行政性調(diào)控仍然難以退出。報(bào)告指出，行政調(diào)控的退出一般要基于三方面考慮，一是市場(chǎng)基本呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)，大幅漲跌風(fēng)險(xiǎn)可控;二是，居民購(gòu)房杠桿健康穩(wěn)定，可有效控制;三是，市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制形成并能順利銜接，而目前三方面條件均未成熟。

許小樂(lè)表示，下半年政策可能的走向或?qū)ǎ簢?yán)格控制信貸進(jìn)入房地產(chǎn)，嚴(yán)格限定居民過(guò)度加杠桿;更多城市跟進(jìn)禁止企業(yè)購(gòu)房的措施;人才引進(jìn)政策與購(gòu)房資質(zhì)脫鉤，如要求交一定年限的社保;限價(jià)政策逐步退出。

除去調(diào)控政策原因，報(bào)告指出其他方面支撐市場(chǎng)上升的因素也都在走弱。“居民端房貸利率維持上行態(tài)勢(shì)，企業(yè)端融資繼續(xù)受到抑制，人才引進(jìn)政策的刺激作用在衰減。”許小樂(lè)分析報(bào)告內(nèi)容表示，6月北京鏈家二手房成交量結(jié)束此前持續(xù)上行趨勢(shì)，環(huán)比下滑22.6%，絕對(duì)水平降至3 月之下，均價(jià)環(huán)比下跌0.4%。“新增客源房源量都在減少，業(yè)主掛牌價(jià)跌幅增加，漲價(jià)比例下降，接下來(lái)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)穩(wěn)中有落。”他認(rèn)為，綜合來(lái)看，下半年二手房市場(chǎng)下行壓力大于上行動(dòng)力，總體將趨穩(wěn)或略向下。

備注：鏈家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 16個(gè)城市包括北京、深圳、上海、成都、杭州、濟(jì)南、武漢、南京、青島、天津、合肥、大連、重慶、廊坊、沈陽(yáng)、煙臺(tái)。