未來(lái)，即將上市的“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊，將面對(duì)一個(gè)新的銷售規(guī)則。昨天，北京市住建委針對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》向社會(huì)征求意見(jiàn)，提出對(duì)于評(píng)估價(jià)與限定銷售均價(jià)價(jià)差較大的項(xiàng)目，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，并向具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭銷售。 　　
■新規(guī)出爐

限定均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比小于85%轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊(簡(jiǎn)稱限價(jià)房地塊)是本市2016年樓市“9·30新政”時(shí)的產(chǎn)物，指的是土地地塊在招拍掛出讓時(shí)，不僅嚴(yán)控地價(jià)，還提前鎖定未來(lái)的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)。有統(tǒng)計(jì)顯示，自政策出臺(tái)至今，本市已出讓了62塊限價(jià)房地塊，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。

限價(jià)房項(xiàng)目該如何銷售?《征求意見(jiàn)稿》首次給出了具體方向。《征求意見(jiàn)稿》提出，在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同市保障房中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。隨后，將當(dāng)初鎖定的銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)進(jìn)行比較。按照暫定的比例，當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易; 而當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比低于85%時(shí)，則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面對(duì)具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭銷售。嚴(yán)控投資投機(jī)客炒房牟利

“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，如果由政府收購(gòu)過(guò)來(lái)作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開(kāi)搖號(hào)銷售，就大大壓縮了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的牟利空間，投資客、炒房者沒(méi)有了購(gòu)買的動(dòng)力，申請(qǐng)購(gòu)買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。

轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房后將搖號(hào)配售

限價(jià)房被市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房后，又如何銷售?《征求意見(jiàn)稿》提出，收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

換句話說(shuō)，只要購(gòu)房人符合共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買資質(zhì)，即已婚家庭符合本市住房限購(gòu)條件且成員名下均無(wú)住房，單身家庭申請(qǐng)人年滿30周歲，且無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄、無(wú)征收安置房補(bǔ)償協(xié)議、無(wú)違法建設(shè)行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過(guò)登記申購(gòu)、公開(kāi)搖號(hào)的方式購(gòu)買。

由于項(xiàng)目已經(jīng)提前限定了銷售均價(jià)，購(gòu)房人將獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉例來(lái)說(shuō)，如果銷售限價(jià)為3萬(wàn)元/平方米、評(píng)估價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，那么購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。

限價(jià)房大戶型房源兼顧改善需求

對(duì)于限價(jià)房地塊，當(dāng)初執(zhí)行的是“9070”政策，即70%的房源都是90平方米以下戶型，但其中也會(huì)有一小部分面積較大的戶型。記者注意到，《征求意見(jiàn)稿》特別提出，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。也就是說(shuō)，對(duì)于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購(gòu)買，不再限定必須名下無(wú)房。

舉例說(shuō)明

限價(jià)房地塊“永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊”當(dāng)初銷售均價(jià)限價(jià)為53400元/平方米。

■假設(shè)評(píng)估價(jià)為56000元/平方米，兩者之比為95.4%，大于85%，該地塊將作為商品房，但凡具備本市購(gòu)房資格的家庭均可購(gòu)買,只是有5年的“禁售期”。

■假設(shè)評(píng)估價(jià)為80000元/平方米，兩者比值為66.75%，小于85%，該項(xiàng)目將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。

■專家預(yù)測(cè)

八成限價(jià)房不受影響

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛提出，共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性的商品住房，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也具有政策性?！墩髑笠庖?jiàn)稿》中對(duì)收購(gòu)轉(zhuǎn)化是非常審慎的，市保障房中心只對(duì)銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比不高于85%的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)轉(zhuǎn)化。也就是說(shuō)，這種轉(zhuǎn)化只針對(duì)價(jià)差比不低于15%的一些“熱點(diǎn)”項(xiàng)目，使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目因提前限定售價(jià)而產(chǎn)生的政策紅利利用共有產(chǎn)權(quán)和封閉式管理的模式，在新房購(gòu)房人及二手房購(gòu)房人等持續(xù)地傳遞下去。

同時(shí)，這種轉(zhuǎn)化是以契約方式實(shí)現(xiàn)的，符合契約精神。“以土地出讓時(shí)的房屋限價(jià)進(jìn)行收購(gòu)，這個(gè)價(jià)格無(wú)論開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向誰(shuí)銷售都是一樣的，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的利益沒(méi)有任何損害。而且，是在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位取得施工許可證以后就開(kāi)始評(píng)估確定收購(gòu)與否，不影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售時(shí)間。”

北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)陳志則預(yù)測(cè)，按照85%的設(shè)定比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，80%左右的項(xiàng)目不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。