4月13日，首批企業(yè)自持租賃房項目之一萬科翡翠書院即將啟動預(yù)租。這是2016年北京提出“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”后，入市的首批“企業(yè)自持租賃房”。90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬至4萬。

定價一出輿論炸了鍋，租金到底“貴不貴”?云房數(shù)據(jù)研究中心從數(shù)據(jù)分析的角度來分析該項目的定位，談?wù)勛饨鸬降踪F不貴。

產(chǎn)品：翡翠書院位于北京海淀區(qū)，該項目的綜合容積率僅為1.78，除了少量10-15層小高層產(chǎn)品外，其余均為3-8層低密樓棟，產(chǎn)品主要分為兩類，90平方米大小的三居和180㎡左右的復(fù)式四居室，所有房源全部為精裝修。價格：90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬至4萬。

項目所在區(qū)位市場接受程度如何?

翡翠書院話題熱，但是區(qū)域居住氛圍不熱

從2017年到目前北京全市新建商品房和二手房的成交量分布圖，可以看到翡翠書院周邊成交量空空如也，所在的區(qū)域永豐產(chǎn)業(yè)園并非市場所認(rèn)可的熱點(diǎn)片區(qū)。

相比起鄰近的西北旺和西二旗，翡翠書院周邊除了已經(jīng)接近售罄的首創(chuàng)天閱西山，幾乎沒有商品房成交，而且在同一時段，北京新房遠(yuǎn)低于二手房成交度。在這個不被大眾所熟知的片區(qū)，除了工作在附近的客群認(rèn)可之外，其他人的認(rèn)知更多的是通過新聞報道。

產(chǎn)品為何定位在90㎡三居室和180㎡四居室？

產(chǎn)品定位主流，瞄準(zhǔn)改善和高端改善

201701-201803北京市二手住宅戶型&面積成交結(jié)構(gòu)圖

201701-201803北京市新建商品住宅(剔除保障房)戶型&面積成交結(jié)構(gòu)圖

2017年至今，北京的二手房成交中90-95㎡的三居室共計2990套，位列全市三居室面積段分布第一，在新房居室&面積的成交結(jié)構(gòu)上我們發(fā)現(xiàn)180㎡的四居室也較為搶手。

也就是說翡翠書院在90㎡三居室產(chǎn)品上的定位上更多的迎合了再次改善的客戶，北京的二手房市場成交量大于新房， 90㎡的三居室的成交量排名第一足以說明市場需求旺盛。而180㎡的四居，不管是疊拼復(fù)式還是平層，都主要面對的是新房市場的高端改善。

90㎡的三居室是其主力產(chǎn)品，占比70%，整個項目的定位基本為 “再改善+高端改善”，該定位很符合當(dāng)前市場邏輯。

當(dāng)然也有人會疑問90㎡兩居其實才是市場主流。在這里補(bǔ)充一句，既然翡翠書院定位為“翡翠系”，是舒適兩居還是全能三居有更高的溢價空間?就是一個見仁見智的話題了。

租金價格是不是像吐槽的那樣高出天際？

租金高于市場平均水平，但并非沒有支撐

按照翡翠書院的定價，三居室和四居室租金價格均為166元/㎡/月-200元/㎡/月，對比北京全市三居室平均租金86元/㎡/月，高出90%;比海淀區(qū)三居室平均租金95元/㎡/月，高出75%;比中關(guān)村(000931,股吧)三居室租金115元/㎡/月的價格高出44%。(注：以上租金價格為普通住宅的整租價格)

我們長期監(jiān)測北京租賃市場，發(fā)現(xiàn)目前北京全市重點(diǎn)集中式長租公寓租金中位數(shù)為160.6元/㎡/月，翡翠書院的定價僅略高于集中式長租公寓中位數(shù)。相對比其他項目具備較低的容積率、主流的產(chǎn)品、精致裝修和優(yōu)質(zhì)服務(wù)等優(yōu)勢，而這些優(yōu)勢足夠支持高溢價。

相對支付租金180萬元-480萬元是不是買房更劃算？

周邊二手房25年貸款月供堪比翡翠書院房租

北京二手住宅90-110㎡掛牌案例

北京二手住宅170-230㎡掛牌案例

對于租還是買合適，我們選取翡翠書院為中心周邊10公里內(nèi)房齡在10年以下的在售房源為樣本。從首付和貸款情況來看，如果想要購買同樣規(guī)格的二手房，25年貸款和翡翠書院的租金非常接近。至于買房合適還是租房合適，亦是看有沒有首付的能力及購房資格。

以上，我們就大家最關(guān)注的四點(diǎn)用數(shù)據(jù)分析，解讀翡翠書院的定位定價邏輯，僅為云房數(shù)據(jù)分析師個人觀點(diǎn)，你怎么看?歡迎下面留言。

注：新房成交數(shù)據(jù)、二手房成交數(shù)據(jù)、租金數(shù)據(jù)來源于智子數(shù)庫。案例數(shù)據(jù)來源于鏈家在線。