乍暖還寒之時(shí)逐漸走遠(yuǎn)，天氣開始穩(wěn)步升溫。樓市方面，北京二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了企穩(wěn)勢(shì)頭。分析人士認(rèn)為，二手房掛牌價(jià)格降幅到達(dá)一定程度，促使了購(gòu)房人出手，但成交量的回升，并不意味著將帶動(dòng)價(jià)格反彈。 　　新房“斷供”二手房企穩(wěn)

三天清明小長(zhǎng)假期間，北京新房交易量繼續(xù)走冷，二手房交易量則出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。

據(jù)思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月5日—4月7日，北京新房商品住宅的簽約量?jī)H有43套，成交面積為6100平方米，同比去年清明長(zhǎng)假，商品住宅的成交套數(shù)與面積分別下降了70.7%和68.9%。與此同時(shí)，北京二手房成交套數(shù)的同比降幅也達(dá)到了71.1%。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理兼首席分析師郭毅表示，本輪緊縮調(diào)控真正對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響始于2017年的“3·17”，隨著限購(gòu)、限貸、限價(jià)等“五限”政策的陸續(xù)實(shí)施，無論是從對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的有效管理，還是對(duì)投資、投機(jī)客群的精準(zhǔn)抑制，均對(duì)樓市造成了影響。特別是自去年“3·17”以來的一年多時(shí)間里，北京樓市相繼頒布實(shí)施了多條政令，購(gòu)房需求端也逐步向“房住不炒”的理性心態(tài)回歸，這是造成樓市需求下滑、成交受挫的根本原因。

而相比今年元旦小長(zhǎng)假期間，新房與二手房的銷量卻走出了反差頗大的走勢(shì)，顯示出兩類市場(chǎng)的分化局面。思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，相比今年元旦假期，新房商品住宅成交套數(shù)大降76.8%，而二手房成交套數(shù)的成交降幅則收窄至9.6%，僅比元旦成交低了17套。

對(duì)此，郭毅分析，新房成交持續(xù)走低的主要原因在于供給不力。預(yù)期中的限競(jìng)房新政遲遲沒有落地，使得大批限競(jìng)房堵塞在入市通道中，因此導(dǎo)致大量計(jì)劃購(gòu)置中等價(jià)位限競(jìng)房的購(gòu)房者不得不“持幣觀望”，造成新房市場(chǎng)成交乏力局面的出現(xiàn)。

而市場(chǎng)化程度較高的二手房則恰恰與之相反，去年北京二手房掛牌價(jià)格普降15%-20%，在交易過程中還能獲得部分議價(jià)折讓，由價(jià)格降至合理價(jià)值區(qū)間引發(fā)，二手房成交量逐步企穩(wěn)。

事實(shí)上，自從今年以來，二手房市場(chǎng)便走上了逐步“修復(fù)”的軌道。思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京二手房簽約量達(dá)到12104套，繼2017年12月和今年1月之后，月度銷量再破萬套大關(guān)。此外，這一成交量也創(chuàng)下自2017年4月以來，近12個(gè)月銷量新高。

別墅成交占比提升

清明期間新房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的變化，也提示出北京樓市又一趨勢(shì)性變化。思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年清明期間，北京成交的商品住宅中，別墅占到21%的市場(chǎng)比重，相比去年清明假期，別墅成交占比提升了9個(gè)百分點(diǎn)。

這一市場(chǎng)占比的變化，顯示出別墅產(chǎn)品已經(jīng)告別了過去的從屬地位，逐步成為購(gòu)房客群的重要選項(xiàng)之一。郭毅認(rèn)為，別墅市場(chǎng)地位的提升，與近年來開發(fā)商針對(duì)別墅進(jìn)行的產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)緊密相關(guān)。隨著土地價(jià)格的高漲以及控規(guī)指標(biāo)的嚴(yán)格，合院及疊拼別墅的開發(fā)量明顯上升。

其中，合院別墅作為新興的別墅產(chǎn)品，最大化地將公共空間應(yīng)用到別墅的私家院落中，在占地面積不減的前提下，實(shí)現(xiàn)了有天有地有院落的別墅居住功能，因此贏得高端改善家庭的喜愛。而疊拼別墅則因?qū)⒖們r(jià)控制的更為到位，且在一定程度上兼顧私密與墅居感受，部分項(xiàng)目還通過南北入戶的方式，讓每戶別墅都能擁有私家庭院，因此吸引大量普通改善家庭。

未來，隨著今年限競(jìng)房別墅產(chǎn)品供應(yīng)量的上升，加之新房市場(chǎng)以改善型客群為主的現(xiàn)狀，別墅需求升溫的趨勢(shì)還將進(jìn)一步得到強(qiáng)化。

不代表市場(chǎng)真正變熱

不過，專家認(rèn)為，二手房市場(chǎng)成交量的逐步回升，并不代表市場(chǎng)真正變熱，也并不意外著價(jià)格將反彈。

鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂分析，3月的成交小高峰屬于正常的市場(chǎng)變化，根據(jù)每年的經(jīng)驗(yàn)，3月為傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”，春節(jié)前累積的需求會(huì)在本月釋放。2016年和2017年3月份的環(huán)比增幅分別為111.3%和113.3%。受調(diào)控政策影響，今年的增幅不及往年。

許小樂認(rèn)為，3月成交的小高峰并不意味著市場(chǎng)真正變熱。從絕對(duì)水平看，今年3月份的絕對(duì)量比市場(chǎng)較熱時(shí)期的2016年、2017年同期有所減少，只有去年同期的40%左右。月度成交量與市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的2015年同期相當(dāng)，處于一個(gè)合理的正常水平。

據(jù)了解，3月份的成交量主要由低總價(jià)的首置剛需推動(dòng)。調(diào)控之后，總價(jià)400萬以內(nèi)的房源成交占比從30%左右上升到近50%。

許小樂預(yù)計(jì)，3月份的成交量難以帶動(dòng)價(jià)格快速上漲，4月市場(chǎng)或?qū)⒂瓉碜匀换芈洹Ｔ诠┬杳軠p弱、市場(chǎng)成交將迎來回落的情況下，均價(jià)缺乏上漲動(dòng)力，后期均價(jià)可能呈現(xiàn)總體平穩(wěn)的小幅波動(dòng)。