當房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展似乎已經(jīng)觸碰到天花板之際，每一家房企都開始為今后的發(fā)展模式而焦慮。不僅大型房企在行動，中小型房企也紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓和文旅地產(chǎn)等領域。

業(yè)界雖然都看到了上述領域的可持續(xù)發(fā)展性，也意識到這些領域都是容量巨大且極具潛力的市場，但困擾他們的是，這些領域中目前尚無領跑者，也暫未有一個明確的商業(yè)模式。在這種情況下，自身應該怎么做?3月22日，在“2018年觀點年度論壇”上，不少嘉賓都提出了自己的看法。

金融化的考量

論壇上，REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)被頻繁提到。對于商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓領域的從業(yè)者而言，如何將能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)進行證券化，是全行業(yè)都在探討的問題。

廣州市城發(fā)投資基金管理公司董事總經(jīng)理李文崢以十余年的REITs從業(yè)經(jīng)歷談了一些體會。他認為，REITs可以理解成三個平臺，即融資的平臺、投資的平臺和資管的平臺。

李文崢分析指出，REITs作為融資的平臺屬性是因為它在未來的持續(xù)經(jīng)營中，還要做銀行貸款、發(fā)債等，且它的融資成本比開發(fā)商的融資成本還要低、期限還更長，因為它的產(chǎn)品更穩(wěn)定、風險更低。

作為投資平臺的屬性是由于REITs本身是一個實體，可以不斷地擴張，不僅可以從發(fā)起人處買，也可以從市場第三方買，所以它會變成一個投資平臺。

從資管平臺的角度看，REITs作為資管體系的打造可以有一個投資回報率的邏輯，會更加關注整個IRR(內(nèi)部收益率)的情況。

深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司總經(jīng)理羅霄鳴從長租公寓的角度，探討了國外長租公寓REITs運營成功的關鍵。他認為，因為海外的長租公寓是一個交易型的投資，他們的成功在于能精準把握周期變化。“像最近這幾年房價高的時候，可以看到他們在賣它的資產(chǎn)，或者是重新規(guī)劃它的資產(chǎn)位置，在2009年~2011年的時候，恰恰是它大舉買入資產(chǎn)的時候，那時候恰恰是發(fā)生金融危機的時候”。

李文崢認為，REITs這個話題已經(jīng)討論10年了，今年應該是一個最好的推出窗口期。

學會運營資產(chǎn)

當房地產(chǎn)進入存量時代，如何對存量資產(chǎn)進行運營、改造也是一門大的課題。

VaShare創(chuàng)始人兼CEO莊海從旅游地產(chǎn)角度提到，旅游地產(chǎn)規(guī)模是足夠大，但是市場中的問題也很大，大家買了旅游地產(chǎn)基本上沒有什么用。“一個資產(chǎn)沒有使用，它最后就沒有價值”。

那正確的運營思路是什么?陽光100集團總裁林少洲認為，運營時代是內(nèi)容為王，要強調(diào)產(chǎn)品的特色，強調(diào)精細化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容。有沒有實質(zhì)的運營能力成為下一步的核心。

深圳市城市更新協(xié)會創(chuàng)始會長、安云集團董事長耿延良從城市更新的角度提出運營的思路。他認為，城市更新涉及到城市的產(chǎn)業(yè)升級、人居環(huán)境的改善、未來經(jīng)濟社會發(fā)展的系統(tǒng)性工程，它不是一個單一的房地產(chǎn)供應的問題，所以要有正確認識。他提醒，存量時代大家記住一點，城市更新才是未來的必由之路。