春節(jié)過(guò)后，北京(樓盤(pán))老房子里的裝修聲又開(kāi)始此起彼伏。在二手房成交量大幅下滑的背景下，這波裝修很大概率上來(lái)自于新的“二房東”。 　　移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，衣食住行統(tǒng)統(tǒng)可以拿手機(jī)來(lái)“解決”。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在資本的簇?fù)硐麓蛳乱粓?chǎng)場(chǎng)諸如網(wǎng)約車(chē)、外賣(mài)大戰(zhàn)后，戰(zhàn)火又從食、行燒到了和住有關(guān)的剛需市場(chǎng)：租房。

互聯(lián)網(wǎng)派長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商能否成為住房租賃市場(chǎng)一尾新的鯰魚(yú)?目前還不得而知。

不過(guò)，想想價(jià)格戰(zhàn)過(guò)后不斷漲價(jià)的外賣(mài)、網(wǎng)約車(chē)，我們有理由懷疑：隨著自如、蛋殼公寓、魔方等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)紛紛加大長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張力度，眾多APP上的房租會(huì)不會(huì)也越來(lái)越高?

01

一大波“二房東”來(lái)了

在租購(gòu)并舉政策的推動(dòng)下，一大批長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商涌入市場(chǎng)。自如寓對(duì)外透露的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年長(zhǎng)租公寓的門(mén)店增長(zhǎng)率不足15%，但是2016年增長(zhǎng)率接近35%，2017年更是高達(dá)40%。

進(jìn)入2018年，處于風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍在不斷吸引資本注入。先是鏈家旗下“自如”正式宣布完成40億元A輪融資，在刷新中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)最高單次融資紀(jì)錄同時(shí)，規(guī)模擴(kuò)張也被納入下一步的戰(zhàn)略規(guī)劃。隨后，蛋殼公寓對(duì)外宣布完成1億美元B輪融資，并宣布該筆融資會(huì)用在企業(yè)規(guī)模的加速擴(kuò)張等方面。

按照蛋殼高管的預(yù)計(jì)，接下來(lái)的三年內(nèi)，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)兩到三家持有房間數(shù)超過(guò)100萬(wàn)間，估值100億美金以上的超級(jí)獨(dú)角獸。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前自如管理著40萬(wàn)間房間，蛋殼這一數(shù)據(jù)約為8萬(wàn)間。

租房市場(chǎng)被認(rèn)為是一片待開(kāi)發(fā)藍(lán)海。方正證券(601901,股吧)的測(cè)算，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的GMV(年交易總額)在1.8萬(wàn)億至1.9萬(wàn)億元區(qū)間，與美國(guó)更高比例的租賃人口比重(31.25%)和更大規(guī)模的GMV(3萬(wàn)億美元)相比，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)潛力巨大。

對(duì)于目前市場(chǎng)上存在的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，仲量聯(lián)行曾根據(jù)平臺(tái)定位進(jìn)行了如此分類(lèi)，包括了企業(yè)或國(guó)有開(kāi)發(fā)商、酒店運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)中介以及初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)。其中初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)以及房產(chǎn)中介平臺(tái)占據(jù)近八成比例。

目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓四大參與主體的運(yùn)營(yíng)路徑有重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)之分。

重資產(chǎn)以地產(chǎn)派和酒店運(yùn)營(yíng)商為主，通過(guò)自建或者購(gòu)買(mǎi)整棟樓進(jìn)行改造然后出租的方式運(yùn)作。

輕資產(chǎn)路徑則是更為常見(jiàn)的互聯(lián)網(wǎng)模式，多以地產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)平臺(tái)為主要主體，與業(yè)主簽署長(zhǎng)期協(xié)議獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)房源進(jìn)行改造，就此成為“二房東”。

單從擴(kuò)張速度來(lái)看，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，以整棟為單位，在房源品質(zhì)提升與管控上有較大優(yōu)勢(shì)，但不管是前期購(gòu)買(mǎi)土地自建還是購(gòu)樓改造，都需要付出更大成本;相比而言，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以一套房為單位，極具擴(kuò)散性，在市場(chǎng)與區(qū)域迅速擴(kuò)張上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)前期資金的要求相對(duì)較低，但在房源管控上升上就相對(duì)劣勢(shì)。

不可否認(rèn)的是，從2017年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域內(nèi)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商在房源數(shù)量、運(yùn)營(yíng)水平還是管理規(guī)模方面都有較大提升，而隨著互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)以及房產(chǎn)中介平臺(tái)大規(guī)模擴(kuò)張，也推動(dòng)著住房租賃模式從此前傳統(tǒng)的C2C模式向C2B2C轉(zhuǎn)變。

02

得房源者得天下

盡管長(zhǎng)租公寓在2010年前后就已經(jīng)出現(xiàn)，但直到2014年，當(dāng)“互聯(lián)網(wǎng)思維”席卷眾多行業(yè)時(shí)，以雷軍執(zhí)掌的順為資本一個(gè)億投資you+青年公寓為標(biāo)志性事件，長(zhǎng)租公寓才站上第一個(gè)大型資本風(fēng)口。

小米這個(gè)智能硬件行業(yè)的新手，2014年的出貨量竟沖到了全國(guó)第一、全球第三的位置上。而小米之所以能以互聯(lián)網(wǎng)思維顛覆傳統(tǒng)手機(jī)行業(yè)，其秘密武器之一就是革新了供應(yīng)鏈模式，在線上集中了大量需求訂單后，驅(qū)動(dòng)后端供應(yīng)鏈，將傳統(tǒng)硬件制造的“重資產(chǎn)”模式變輕，以最快的速度響應(yīng)市場(chǎng)需求。

在小米的輕資產(chǎn)思路中，強(qiáng)大的供應(yīng)鏈整合力是關(guān)鍵。而高度依賴供應(yīng)鏈的，除了2014年火爆一時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)手機(jī)外，還有2017年陷入“彩虹大戰(zhàn)”的共享單車(chē)。

在單車(chē)顏色大戰(zhàn)伊始，大量訂單就壓向供應(yīng)鏈。而隨著入局者越來(lái)越多，考驗(yàn)這些平臺(tái)攻城略地能力的，是對(duì)供應(yīng)鏈產(chǎn)能的搶奪。產(chǎn)能是有限的，小的共享單車(chē)品牌或者新的參與者，后期就很難在短期內(nèi)從原有的產(chǎn)能體系中分羹。

如果說(shuō)巨大的供應(yīng)鏈支撐力度是小米、共享單車(chē)等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能夠火速燎原的關(guān)鍵，那么，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商而言，其與生帶來(lái)的痛點(diǎn)也在于“供應(yīng)鏈”的重要環(huán)節(jié)——房源。

從目前互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓參與者的角度看，這場(chǎng)火拼歸根到底，是房源占有率、用戶量、擴(kuò)張速度、資本實(shí)力和盈利能力的綜合較量。其中，散戶房源爭(zhēng)奪就是第一關(guān)，而這對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)自然是高于新生的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)。

03

盈利難，將繼續(xù)推高房租？

只要有資本注入，長(zhǎng)租公寓的行業(yè)的入口期就還沒(méi)有關(guān)閉，就會(huì)有企業(yè)繼續(xù)涌入。不過(guò)，風(fēng)口形成的同時(shí)，市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)劣汰也在發(fā)生，不是所有站在風(fēng)口上的豬都會(huì)飛起來(lái)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年一年內(nèi)，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)。

目前，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)絕大多數(shù)還停留在前期的房源大戰(zhàn)和品牌營(yíng)銷(xiāo)上，在真正能夠支撐企業(yè)健康運(yùn)作的穩(wěn)定收益方面并無(wú)太大建樹(shù)。

互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)想要復(fù)制互聯(lián)網(wǎng)模式，最重要的兩大命門(mén)就在于：誰(shuí)能以最快的擴(kuò)張速度圈得更多市場(chǎng)，并找到除了房租差和服務(wù)費(fèi)之外的盈利方式。

在探索營(yíng)收路徑上，手機(jī)與共享單車(chē)的商業(yè)模式或許有一定的借鑒意義。

以互聯(lián)網(wǎng)手機(jī)起家的小米為例，在小米的營(yíng)收中，手機(jī)等硬件產(chǎn)品是絕對(duì)的大頭，但依托于小米生態(tài)鏈的應(yīng)用、游戲等互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等衍生收入?yún)s是利潤(rùn)的重要貢獻(xiàn)來(lái)源。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以“性價(jià)比”優(yōu)勢(shì)明顯的硬件產(chǎn)品聚攏用戶，再進(jìn)行流量變現(xiàn)，是小米的互聯(lián)網(wǎng)模式推動(dòng)盈利的路徑。

共享單車(chē)企業(yè)盡管盈利模式尚未明晰，但巨額押金用于何處給了外界想象空間：一邊是一塊錢(qián)甚至幾毛錢(qián)的使用費(fèi)，一邊卻是數(shù)十億的押金池子。手攥巨大流量的他們，正挑戰(zhàn)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)盈利的傳統(tǒng)認(rèn)知。

回到互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)，從目前來(lái)看，獲取租金差額以及收取額外服務(wù)費(fèi)成為主要的營(yíng)收來(lái)源。對(duì)于動(dòng)輒掌握數(shù)萬(wàn)間，甚至幾十萬(wàn)間房源的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)來(lái)說(shuō)，如果每個(gè)房間都租出，并收取行業(yè)通行的一個(gè)月押金的話，巨大的押金沉淀，或許是共享單車(chē)企業(yè)望塵莫及的。

另外，互聯(lián)網(wǎng)手機(jī)與共享單車(chē)之所以能在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)張，“燒錢(qián)補(bǔ)貼模式”功不可沒(méi)。但對(duì)于存在房源困境與盈利難題的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)而言，這一模式移植過(guò)來(lái)的可能性并不大。

互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)想要從傳統(tǒng)中介中搶得房源、又要在房間裝修上體現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，就意味著更高的拿房成本。以北京東五環(huán)為例，同一社區(qū)、幾乎相同面積的房間，蛋殼公寓月租要比自如貴20%～30%。

近期一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，超7成的網(wǎng)友認(rèn)為長(zhǎng)租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。

2月房租數(shù)據(jù)顯示，北京的房租又漲了。水漲船高，在租房成本逐年上升、租房機(jī)構(gòu)盈利難的背景下，這些新進(jìn)入市場(chǎng)的租房機(jī)構(gòu)是否會(huì)繼續(xù)推高房租呢?