除了北上津三大直轄市,去年很多一二線熱點(diǎn)城市的人口都在增長。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年,深圳(樓盤)2017年年末常住人口1252.83萬人,比上一年常住人口1190.84萬人,增加了61.99萬人;廣州(樓盤)市2017年末常住人口1449.84萬人,比上一年的1404.35萬人增加了45.49萬人;杭州(樓盤)2017年全市年末常住人口為946.8萬人,比2016年末增加28.0萬人;石家莊(樓盤)2017年末全市常住人口為1087.99萬人,與上一年相比增加9.53萬人。
和人口大量流入相對(duì)應(yīng)的是,這些城市的房價(jià)大都很抗跌。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù),在2017年人口增量前16位的城市中,除石家莊、合肥(樓盤)外,主要人口流入城市的二手房價(jià)格都是同比上升的。同期人口流出的城市如北京(樓盤)、天津(樓盤)的二手房價(jià)格指數(shù)都在下跌。
由于幾乎所有的一二線城市都嚴(yán)格限制新房售價(jià),二手房市場實(shí)際上更能反映價(jià)格漲跌情況。
數(shù)據(jù)來源:中商產(chǎn)業(yè)研究院 制圖/許陽
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人口對(duì)樓市的影響,可以以杭州為典型案例進(jìn)行考察。杭州人口增速在整個(gè)長三角范圍內(nèi),可以說是首屈一指。
2010~2014年,杭州的常住人口也就增加了17.4萬人。可是,2015年~2016年短短兩年,人口就增加了57.6萬;2017年末,全市常住人口為946.8萬人,比2016年末增加28萬人。顯然,杭州已經(jīng)進(jìn)入到了人口持續(xù)增長的階段。
相比之下,長三角的另外幾個(gè)主要城市——上海(樓盤)、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)的常住人口數(shù)量,或者只是微增,或者干脆下滑。
以上海為例,2017年常住人口減少了1.37萬人,出現(xiàn)負(fù)增長。南京2016年常住人口只增加3.41萬人,增幅也只有0.41%。蘇州2017年新增人口只有5萬人,2016年的增幅連1萬人都不到。
大規(guī)模的人口涌入,促成了杭州在長三角房地產(chǎn)市場新領(lǐng)頭羊的地位。盡管,杭州的房價(jià)因?yàn)檎{(diào)控,只是持平;而成交量也有小幅度下降。
但開發(fā)商們很少會(huì)擔(dān)心的杭州房子賣不出去。開發(fā)商感嘆,杭州的房地產(chǎn)市場熱度,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了蘇州、南京、上海等其他長三角城市。
正是因?yàn)槿丝诘拇罅苛魅耄@個(gè)城市的房地產(chǎn)在調(diào)控不斷加碼之下,受影響程度卻有限。
2017年,杭州的全市新建商品房銷售2054萬平方米,增幅由上年同期的增長57.1%轉(zhuǎn)為下降11.7%。其中,住宅銷售面積1520萬平方米,增幅由上年同期的增長46.1%轉(zhuǎn)為下降19.5%。
但同期的上海,2017年新建商品房銷售面積1691.60萬平方米,比上年下降37.5%;其中,住宅銷售面積1341.62萬平方米,下降33.6%。
北京的商品房銷售面積的降幅更是高達(dá)47.8%,商品住宅的銷售面積降幅也達(dá)到了38.3%。蘇州的成交面積也下滑接近三成;合肥的降幅則更瘋狂,成交19933套,成交面積215.89萬方,同比下降75.60%;南京的商品房成交降幅雖然只有8%,但住宅成交下滑幅度也接近五成。
那些人口流入量大的城市,如深圳、廣州、杭州、長沙(樓盤)、寧波(樓盤)、成都、貴陽等地,二手房價(jià)格都沒有下降。
而從二手房價(jià)格的表現(xiàn)看,杭州幾乎跑贏了長三角市場。同樣,
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促成人口大量向杭州集聚的一個(gè)重要原因,還是經(jīng)濟(jì)。盡管,杭州的GDP增幅只是8%,人均收入增幅也就7.8%。但是,杭州的高薪崗位薪酬增幅,卻讓這個(gè)城市的吸引力暴增。
智聯(lián)招聘在線數(shù)據(jù)顯示,杭州地區(qū)2017年冬求職期的平均薪酬為8434元,在全國37個(gè)主要城市的薪酬水平中排名第四位。從薪酬的分布情況來看,8000元以上的占34.5%。
這顯然是促成杭州人口快速增長的一個(gè)重要原因。
2月28日,胡潤研究院發(fā)布《2018胡潤全球富豪榜》,全世界2694位身家十億富豪中,有38人選擇杭州作為定居地。杭州也是唯一一個(gè)躋進(jìn)全球十大富豪居住地的中國二線城市。
吸引富豪在杭州安家的,是杭州對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力。
杭州市委組織部透露的最新數(shù)據(jù),2017年,杭州新接收應(yīng)屆高校畢業(yè)生7.93萬名,其中碩士以上學(xué)歷10003名,同比增長20.9%。
2017年,杭州新增市全球引才“521”計(jì)劃人才55名,帶動(dòng)引進(jìn)海歸人才4068名;新增市“115”計(jì)劃高端外國專家年薪資助項(xiàng)目23項(xiàng)、引智項(xiàng)目206項(xiàng),帶動(dòng)引進(jìn)外籍人才6150名。
全球最大職場社交平臺(tái)LinkedIn(領(lǐng)英)發(fā)布的“中國職場全球化榜單”,從中國職場全球化指數(shù)看,杭州是繼上海、北京、深圳和廣州之后,新一線城市中排名最靠前的,其中“海歸人才流入流出比”一項(xiàng)排名全國第一。
有數(shù)據(jù)顯示,杭州已經(jīng)成為國內(nèi)人才凈流入率最高的城市,達(dá)到11.78%,超過了深圳的7.11%。
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杭州、成都、重慶(樓盤)、武漢(樓盤)等地成為這場搶人大戰(zhàn)的大贏家。
近幾年,全國主要城市紛紛展開搶人大戰(zhàn),以戶口、購房補(bǔ)貼、創(chuàng)業(yè)資金等吸引人才的大規(guī)模流入。其中,
重慶市基本上每年新流入人口高于流出人口,出現(xiàn)“入多出少”的凈流入狀態(tài)。隨著重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展,空間優(yōu)化,重慶人才吸引力逐步加強(qiáng)。2015年同期約為24萬,2016年凈流入人口約30萬,凈流入規(guī)模明顯擴(kuò)大。
2017年貴陽市常住人口480.2萬人,新增近11萬人,占全省新增人口的一半左右。
在各個(gè)城市上演“搶人大戰(zhàn)”的同時(shí),各個(gè)城市并不滿足于短期的人口大規(guī)模流入,而是著眼中遠(yuǎn)期的人口規(guī)模。
比如,廣州目前初步擬定2035年常住人口目標(biāo)為2000萬,還有550萬的人口新增空間。另外,成都規(guī)劃到2035年人口規(guī)模達(dá)到2300萬人,而在2017年底,成都的人口規(guī)模剛剛超過1600萬,還有700萬人口增量空間。
如果說人口是支撐房價(jià)的基礎(chǔ),那么,由人才流入促升的城市價(jià)值則是支撐房價(jià)的核心內(nèi)涵
類似的情況已在很多城市出現(xiàn),這些城市都將成為未來的人口流向的熱地。隨著人才的流入和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的落地,這些城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展也同樣可以期待。