一、三四線樓市：專(zhuān)家說(shuō)的往往與我看到正相反

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很多大V、樓市專(zhuān)家，都曾分析過(guò)三四線城市的房子含金量這個(gè)問(wèn)題，包括小編也不止一次的發(fā)文建議大家切勿盲目跟風(fēng)投資三四線城市的房子，似乎這個(gè)結(jié)論也得到了大家的認(rèn)同。

但是很奇怪，三四線城市的房子庫(kù)存也去的差不多，也沒(méi)有出現(xiàn)掉價(jià)這些問(wèn)題，既然三四線城市的房子沒(méi)有投資價(jià)值，為什么還有這么多人買(mǎi)?

貨幣貶值

這是一個(gè)老生常談的問(wèn)題，中國(guó)老太太和外國(guó)老太太買(mǎi)房的故事打開(kāi)了這兩代人的思維模式，并衍生出其他的投資模式。錢(qián)不一定死存銀行，也可以存支付寶。大筆錢(qián)不一定非要用來(lái)炒股和買(mǎi)黃金。從北上廣深無(wú)數(shù)個(gè)流傳下來(lái)買(mǎi)房致富的故事已經(jīng)潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲影響到這些尋常老百姓(603883,股吧)。買(mǎi)房就是對(duì)抗人民幣含金量下降的一個(gè)簡(jiǎn)單又粗暴方法。

我們說(shuō)三四線城市以及再往下的城市沒(méi)有人口和產(chǎn)業(yè)的支撐，購(gòu)置房產(chǎn)投資從中賺取一筆大差價(jià)從此走向人生巔峰有點(diǎn)癡人說(shuō)夢(mèng)。但是并非人人都選擇站在巨人的肩膀上看遠(yuǎn)方，他們更愿意相信眼前的事實(shí)，這個(gè)小城市日新月異，房?jī)r(jià)也是只漲不跌的，別人都說(shuō)房?jī)r(jià)要跌了，其實(shí)一直在漲，于是都去搶購(gòu)商品房。

輪動(dòng)的城鎮(zhèn)化正在上演

不知道這次春節(jié)回鄉(xiāng)的你，有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)老家的城市和前些年相比房子像韭菜一樣蹭蹭蹭的冒，但是空置率又超高。小到村里，又發(fā)現(xiàn)大大小小的地方都開(kāi)始拆遷，農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)要大規(guī)模拆遷，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。

大政策引導(dǎo)下，不知不覺(jué)城鎮(zhèn)化就在進(jìn)行著。在小城市給父母輩買(mǎi)一套房子，或者寒門(mén)子弟讀了大學(xué)之后，確實(shí)在大城市工作，奈何大城市的房子傷不起，結(jié)婚的對(duì)象又要求市里有婚房，只能就當(dāng)?shù)氐某鞘匈I(mǎi)，對(duì)于未來(lái)是回來(lái)還是再置換，走走看吧，農(nóng)村的貧窮和黃土讓人只想進(jìn)階。

二、一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，三線城市賣(mài)不出去

上個(gè)月初，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心原主任李鐵從城市治理角度，分析了房?jī)r(jià)上漲的地方有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：優(yōu)質(zhì)資源集中度

比如2008年奧運(yùn)會(huì)，北京(樓盤(pán))的房?jī)r(jià)大幅度上漲;上海(樓盤(pán))2010年的世博會(huì)，上海整個(gè)的房?jī)r(jià)也在上漲;杭州(樓盤(pán))G20峰會(huì)，杭州房?jī)r(jià)的上漲和G20有直接關(guān)系。這些大規(guī)模的、集中的對(duì)城市的投入，會(huì)改變優(yōu)質(zhì)資源的分布狀況，使得它更加過(guò)度集中，一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)樵谶@些城市的優(yōu)質(zhì)資源具有強(qiáng)烈稀缺性。

特點(diǎn)二：人口流入地區(qū)

外來(lái)人口占比重高的、總量大的地方一定是房?jī)r(jià)上漲的地方。盡管房?jī)r(jià)有上漲的規(guī)模和水平不同，但是它上漲的趨勢(shì)也會(huì)發(fā)生變化。比如說(shuō)長(zhǎng)三角、珠三角、北上廣深是流入人口最多的，深圳(樓盤(pán))大概外來(lái)人口和本地人口占4：1，北京占40%，上海不到50%(也40%多)，這種人口大量流入意味著地方的經(jīng)濟(jì)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、就業(yè)機(jī)會(huì)好，同時(shí)大量的中低收入人口存在可以支撐高收入人口的增長(zhǎng)，所以房?jī)r(jià)一定是上漲的。

特點(diǎn)三：整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的省會(huì)中心城市和地級(jí)城市

中國(guó)目前的城市等級(jí)管理，意味著有更多的行政能力把資源集中到省會(huì)城市和地級(jí)中心城市。如果它周邊的城市發(fā)展水平差距比較大，它會(huì)形成吸附效應(yīng)，會(huì)集中到這些城市，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

所以，房地產(chǎn)目前面臨“冰火兩重天”的問(wèn)題，一方面絕大部分三四線城市房子賣(mài)不出去，不存在房?jī)r(jià)問(wèn)題，另一方面對(duì)一線城市和少數(shù)二線城市而言，房?jī)r(jià)的高企使很大中低收入人口無(wú)法承受房?jī)r(jià)，引起了非常大的社會(huì)關(guān)注度。

所以，對(duì)大部分二三四線城市來(lái)說(shuō)，“去庫(kù)存”依然是首要解決的問(wèn)題。

三、炒房者懵了！去一二線還是三四線？

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒房者，這些人在一二線炒房的那幾年，通過(guò)買(mǎi)入房產(chǎn)-宣傳造勢(shì)-賣(mài)房離場(chǎng)，每年的房?jī)r(jià)上漲幅度都是在20%以上，真可謂是大手筆。但是，自從去年第四季度之后，雖然說(shuō)房?jī)r(jià)還在小幅上漲，但炒房客發(fā)現(xiàn)炒房變得更加困難了。

如今，房地產(chǎn)的走勢(shì)也十分令人傻眼：一二線城市的冷凍力度進(jìn)一步加大，別說(shuō)炒房了，就連剛需買(mǎi)房、換房都變得非常困難。

三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然沒(méi)有冷凍，但由于本地人基本上都已經(jīng)有了住房，所以根本就沒(méi)有太多買(mǎi)房子的動(dòng)力。

至于小縣城，表面上看價(jià)格沖高不下，可是外來(lái)人口涌入數(shù)量比例太小，本地人大多都在農(nóng)村有自己的宅基地，而且在前些年房?jī)r(jià)還沒(méi)有上漲的時(shí)候，都已經(jīng)買(mǎi)了房子，自然就更沒(méi)有什么人愿意去高位接盤(pán)了。

事實(shí)上，這也是炒房客們最懵圈的地方：表面上看，自己所持有的房產(chǎn)價(jià)值都在上升，可就是沒(méi)有辦法變現(xiàn)離場(chǎng)。

四、樓市分化格局已定！三四線徹底沒(méi)戲了？

對(duì)于普通人來(lái)講，沒(méi)用雄厚的資金實(shí)力，三四線城市還能考慮嗎?

同樣對(duì)于三四線城市，挨著省會(huì)城市，挨著國(guó)家中心城市，挨著北上廣深，前途就不一樣，所以有一個(gè)共識(shí)就是，環(huán)一線的三四線城市也存在投資價(jià)值。

針對(duì)一二線樓市的調(diào)控政策導(dǎo)致資金溢向三四線，三四線房?jī)r(jià)上漲，這是這些三四線仍有人搶購(gòu)房產(chǎn)的邏輯。

最后，三四線城市，漲多漲少不重要，重要的是你能否把這些漲價(jià)變現(xiàn)，進(jìn)而改善自己的生活。如果給你個(gè)金磚，一輩子不能花，你也只是心理上得到了滿(mǎn)足，身體卻很疲憊。

如果你有一些非買(mǎi)不可的理由，無(wú)論三四線還是縣城，請(qǐng)你盡量選擇地段好，有學(xué)校，交通好的房子，即使將來(lái)的房?jī)r(jià)回落，這些房子依然最保值。

在這個(gè)時(shí)代中，買(mǎi)總比不買(mǎi)好，好的買(mǎi)不起也不知道退而求其次，那么當(dāng)初你看不起的地方，或許未來(lái)有一天你會(huì)高攀不起。