在粵港澳大灣區(qū)的文字2017年之后愈發(fā)頻繁出現(xiàn)在人們的視野中時，狂熱的投資熱情就需要經(jīng)過理性的洗禮，當(dāng)政策被無數(shù)次解讀、信息被進(jìn)一步過濾、案例不斷被驗證，區(qū)域發(fā)展的真正機會才會水落石出。

2月6日，德勤發(fā)布《“世界工廠”到“世界級灣區(qū)”——粵港澳大灣區(qū)發(fā)展建議》白皮書，報告指出灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃要從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到全方位對外開放的國家戰(zhàn)略，向粵港澳三地政府提出了加強系統(tǒng)性制度構(gòu)建的合作新要求，推動生產(chǎn)要素，人流、資金流、信息流在灣區(qū)內(nèi)的快速流動和高效配置。

流動意味著落差，事實上粵港澳大灣區(qū)城市圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異仍然較大，各區(qū)域發(fā)展不平衡、不協(xié)調(diào)情況仍然突出，人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的空間結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步優(yōu)化。而這種落差不僅體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)水平、人居收入的數(shù)字上，細(xì)至居住條件、出行方式，隨著區(qū)域協(xié)同發(fā)展的進(jìn)一步深化，這種日益增長的需求既是現(xiàn)實也意味著機遇。

解讀出市場空間，敏感度極高的地產(chǎn)企業(yè)如恒大、萬科、碧桂園、星河灣等已經(jīng)向這一區(qū)域集結(jié)。細(xì)究房企面向珠三角的戰(zhàn)略聚焦，實質(zhì)是在深刻理解國家戰(zhàn)略性布局后的響應(yīng)。據(jù)此，國際競爭力的粵港澳大灣區(qū)，其房地產(chǎn)市場容量將超越長三角地區(qū)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一次巨大的政策紅利。

但是硬幣的另一面，區(qū)域發(fā)展以地產(chǎn)帶動地價的傳統(tǒng)模式風(fēng)險猶存。長久以來，房地產(chǎn)行業(yè)在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，走出了一條規(guī)模化發(fā)展的路徑，大量消耗土地的同時，推高了市場的庫存。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化及消費升級的來臨，在國家品牌品質(zhì)的大戰(zhàn)略背景下，基于實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的要求，引發(fā)了行業(yè)和房企更高層次的發(fā)展路徑反思。

品質(zhì)需求高地與供給洼地

客戶的真實反應(yīng)，在用最為簡單的方式揭示真相。2月10日，位于汕尾品清湖畔的汕尾星河灣首度開放，全城轟動。汕尾星河灣項目現(xiàn)場的熱烈，在向外界展現(xiàn)了這個市場對于高品質(zhì)住宅的需求能量。

從廣東省的“車尾”到新增需求高地，數(shù)字背后是爆發(fā)增長的市場需求的真實反映，尤其是在從粵港澳“大灣區(qū)”概念提出，以及飛地經(jīng)濟(jì)所帶來的產(chǎn)業(yè)機遇和協(xié)同合作。在可期的發(fā)展前景之下，如同各類企業(yè)與人才向汕尾集中一樣，資金流、技術(shù)流以及人才流未來都將在粵港澳大灣區(qū)匯聚。

一方面，可期的粵港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將帶來當(dāng)?shù)叵M者對更高品質(zhì)人居需求的水漲船高;另一方面，區(qū)域內(nèi)都市群經(jīng)濟(jì)提速，優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)及人才的“注血”成為必要前提，大灣區(qū)在打造品質(zhì)的生活方式同樣是吸引人才的前置條件。

雙重作用下，對品質(zhì)住宅日益增長的需求在當(dāng)前的產(chǎn)品供給上已經(jīng)呈現(xiàn)滿溢狀態(tài)，然而真正算得上品質(zhì)產(chǎn)品的供給卻是萬中無一。

不難發(fā)現(xiàn)，汕尾住宅市場“口味”的轉(zhuǎn)變正是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不斷深入的一次集中表現(xiàn)，正如黨的十九大報告明確指出：“中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

細(xì)化人民需求，吃穿住行用最為基礎(chǔ)，論及房地產(chǎn)領(lǐng)域，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰看來：“改革有抑有揚。抑的，是不符合市場需求的產(chǎn)品;揚的，是高品質(zhì)住宅。要用政策激勵機制引導(dǎo)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。”