回顧2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)結(jié)束快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步放緩，2017成為“超級(jí)繁榮期”的尾巴。展望2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。而將視線放至更長(zhǎng)的周期，則是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自1998年市場(chǎng)化近20年以來(lái)數(shù)量驅(qū)動(dòng)時(shí)代的結(jié)束。今日鏈家研究院發(fā)布《品質(zhì)時(shí)代——2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》，指出人民群眾對(duì)美好生活的追求使房地產(chǎn)進(jìn)入到品質(zhì)驅(qū)動(dòng)時(shí)代。圍繞房屋的居住屬性，如何為消費(fèi)者提供更高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和服務(wù)是未來(lái)行，增長(zhǎng)的核心價(jià)值。

回歸價(jià)值：2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)

1. 雙拐點(diǎn)到來(lái)：銷售下降開(kāi)發(fā)放緩

2017年新房銷量再創(chuàng)高峰，但量?jī)r(jià)增速都大幅回落。2017年既是1998年以來(lái)長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)，又是2015年以來(lái)短周期的拐點(diǎn)。2018年全國(guó)房地產(chǎn)由去庫(kù)存轉(zhuǎn)向去杠桿，市場(chǎng)總體進(jìn)入平穩(wěn)放緩階段。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

2.一線城市向上修復(fù)，“北弱南強(qiáng)”分化態(tài)勢(shì)漸顯

2018年一線城市的成交量會(huì)在目前“跌到谷底”下自發(fā)修復(fù)。一線城市間的分化將會(huì)持續(xù)，北京的人口集聚和經(jīng)濟(jì)活力相對(duì)弱化，而南方深圳的活力突出。

圖：近五年來(lái)北上深每年增加的常住人口數(shù)量(萬(wàn)人)

3. 二線城市加速追趕，內(nèi)部分化加速

在北京、上海高房?jī)r(jià)和人口政策的擠壓下，許多二線城市加快吸引人才，未來(lái)人口的流動(dòng)方向更多向重點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移，給城市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了較強(qiáng)的動(dòng)力。二線城市內(nèi)部將會(huì)出現(xiàn)新的分化，一些“明星二線城市”將會(huì)崛起、房?jī)r(jià)可能被重估。

2017年主要二線城市近兩年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)

4. 城市內(nèi)部居住價(jià)值凸顯/ 居住價(jià)值成城市內(nèi)部定價(jià)主因

2018年，在整體低溫的市場(chǎng)中，各個(gè)城市內(nèi)部房屋的價(jià)格將會(huì)逐步回歸居住價(jià)值。具有較好基本面支撐的地段和區(qū)域價(jià)格將會(huì)堅(jiān)挺甚至上漲，而前期投資占比高、依靠“加杠桿”或者“炒概念”漲起來(lái)的區(qū)域和地段將會(huì)迎來(lái)回調(diào)。

5. 城市圈之間出現(xiàn)分化，圈內(nèi)城市之間的差距進(jìn)一步縮小

2017年環(huán)北京城市圈率先出現(xiàn)價(jià)格下跌。城市圈內(nèi)部的聯(lián)動(dòng)將會(huì)增強(qiáng)，周邊城市房?jī)r(jià)上漲較快，與中心城市的梯度差距不斷收窄。

三大城市圈城市房?jī)r(jià)與首位城市比較