ACB News《澳華財(cái)經(jīng)在線》12月20日訊 美國私募巨頭黑石集團(tuán)(Blackstone)在澳洲輾轉(zhuǎn)騰挪多年，動(dòng)輒數(shù)十億的買入賣出，但絕少涉及住宅地產(chǎn)。

房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的當(dāng)口，它對(duì)于墨爾本房貸基金公司樂籌金融(La Trobe Financial)的大手筆控股投資顯得引人注目。12月18日早間，黑石集團(tuán)正式宣告收購澳洲最大的非銀行貸款機(jī)構(gòu)之一樂籌金融80%控股權(quán)，具體對(duì)價(jià)并未披露 。

樂籌金融的總裁Greg O'Neill 保留持有20%股份，將繼續(xù)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)有管理人員與高管團(tuán)隊(duì)。他表示與黑石聯(lián)手是“天作之合”。O'Neill表示，“在全世界范圍內(nèi)，專門性信貸領(lǐng)域正迎來決定性的變化與增長，如何不斷增強(qiáng)資本基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張，同時(shí)又吸收國際最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有著十分關(guān)鍵意義。”

黑石的策略機(jī)遇部門董事總經(jīng)理Malcolm Jackson說，很高興與樂籌金融合作，尤其是在樂籌金融增長發(fā)與發(fā)展的這個(gè)節(jié)點(diǎn)。兩位大佬都談到了“時(shí)機(jī)”，現(xiàn)在到底是怎樣的一個(gè)時(shí)機(jī)?過去7年時(shí)間里，黑石在澳洲的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了約90億澳元，但是沒有一分錢投到房產(chǎn)上。

上月黑石的地產(chǎn)部主管 Jon Gray 接受澳金融評(píng)論報(bào)采訪時(shí)表示，“澳大利亞的基本面很不錯(cuò)，但是我感到由于房價(jià)漲了很多，人們開始變得謹(jǐn)慎了”。“對(duì)我們來說，整體而言,黑石對(duì)于澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的投入十分有限，甚至是沒有。不過，我們正在審視債務(wù)方面的機(jī)遇。

要看到，銀行在往后撤，尤其是對(duì)房產(chǎn)領(lǐng)域的外國投資者”。Gray的評(píng)論道出了兩個(gè)關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)：房市下行與信貸告急。

房市下行 信貸荒加重

澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在累積，這是投行瑞銀(UBS)今日發(fā)出的最新警告。一方面是家庭高債務(wù)、薪資增長疲軟，另一方面是房價(jià)飆到高位，市場(chǎng)下行苗頭初顯。

瑞銀還發(fā)現(xiàn)銀行賬面上趴著5000億的“說謊貸款”，過去一年大量的借貸者申請(qǐng)房貸時(shí)提交了不準(zhǔn)確或虛假信息。

UBS亞洲房地產(chǎn)部主管Kim Wright說，這暗示著許多家庭實(shí)際承受的壓力超過銀行的預(yù)期，而如果市場(chǎng)下行帶來的損失也會(huì)超過預(yù)期。正是在各種警告聲中，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策步步收緊。隨著房產(chǎn)投資者集中的的悉尼房價(jià)連月下跌，市場(chǎng)情緒也在暗中變化。

現(xiàn)房市場(chǎng)的觀望氛圍增重，圣誕節(jié)前的拍賣會(huì)出現(xiàn)一反常態(tài)的低氣壓。買家與賣家在市場(chǎng)的中地位悄然轉(zhuǎn)換。CoreLogic新鮮出爐的房產(chǎn)賺賠報(bào)告顯示，今年三季度隨著市場(chǎng)進(jìn)一步放緩，澳大利亞首府城市的賣家在出售房屋時(shí)能夠獲利者少了，甚至有幾個(gè)首府城市轉(zhuǎn)售時(shí)虧損的比例在上升，公寓轉(zhuǎn)手賠錢的幾率尤其明顯。市場(chǎng)降溫趨勢(shì)加重，一些公寓市場(chǎng)產(chǎn)生了連鎖效應(yīng)。

由于謹(jǐn)慎情緒蔓延，開發(fā)商的陣痛越發(fā)明顯，拿到銀行貸款也變得更難。作為其中活躍群體的中資地產(chǎn)公司似乎在夾縫求生，從中國國內(nèi)轉(zhuǎn)移資金受限，同時(shí)澳洲國內(nèi)的銀行又吝于放貸。另一方面，在傳統(tǒng)渠道貸不到款的房產(chǎn)投資者、海外買家與地產(chǎn)開發(fā)商“突圍”的需求正變得愈發(fā)強(qiáng)烈。

此時(shí)，早前被視為“影子銀行”存在的私營貸款機(jī)構(gòu)受到了更大的依賴，進(jìn)而成為一種更強(qiáng)勢(shì)的存在。黑石嗅到了機(jī)會(huì)，經(jīng)過琢磨與觀望，最終下定了決心：不投房產(chǎn)，但是住宅抵押貸款可以，并且還絕非小手筆。

市場(chǎng)傳聞，黑石在籌備50億以上的資金池，向澳洲的房貸市場(chǎng)發(fā)起進(jìn)攻。一個(gè)比較具體的說法是，明年一月初它會(huì)將發(fā)起一個(gè)直接貸款平臺(tái)，專門向那些銀行避之不及的買家提供貸款，包括房產(chǎn)投資者、海外買家與那些持海外收入的人，這個(gè)平臺(tái)的資金規(guī)模最終要提高到100億以上。

據(jù)稱黑石已聯(lián)絡(luò)了多家國際銀行來支持其計(jì)劃，并將調(diào)用自己的資本金，還考慮向國際債券市場(chǎng)尋求再融資。

事實(shí)上，黑石正在大幅調(diào)整在澳洲的資產(chǎn)組合，今年早些時(shí)候曝出要出手總價(jià)值35億澳元的購物商場(chǎng)資產(chǎn)，隨后出售了悉尼若干的辦公樓，最新進(jìn)展是向新加坡的ARA轉(zhuǎn)讓價(jià)值2億澳元的東海岸物流地產(chǎn)。回籠的資金向哪里放置，房貸市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)重要的方向。

選定樂籌金融

今年四月時(shí)，曾有消息稱黑石計(jì)劃與一直以來努力向中國買家提供“一站式”地產(chǎn)投資服務(wù)的澳信集團(tuán)(Ausin Group)合伙推出直接貸款基金，到目前為止并無實(shí)際動(dòng)作。

如今控股樂籌金融，黑石在澳洲房貸市場(chǎng)施展拳腳的戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)是十分清晰了。

與澳信集團(tuán)類似，樂籌金融也在重點(diǎn)布局亞洲業(yè)務(wù)，它的200名員工分別駐守于四個(gè)城市：墨爾本、悉尼、上海與香港，華人及投資移民是重要的目標(biāo)客戶。官網(wǎng)信息顯示，樂籌金融的業(yè)務(wù)分為三部分，面向個(gè)人提供按揭貸款、面向2.4萬名投資者提供房貸基金產(chǎn)品，另外還提供保險(xiǎn)產(chǎn)品。

樂籌金融目前管理資金近130億澳元，包括一只總值20億澳元的零售性信貸基金，并已公開發(fā)行了超過10億澳元的住房貸款抵押證券(RMBS)。11月22日，樂籌金融拿大到了它的第9個(gè)澳大利亞優(yōu)中選優(yōu)房貸基金獎(jiǎng)(Australia’s Best of Best Mortgage Fund)，這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)由金錢雜志(Money)每年評(píng)選一次，用于表彰投資管理表現(xiàn)卓越的基金。

樂籌金融一口氣拿了9年，創(chuàng)就了業(yè)界之最。黑石發(fā)布的聲明中提到，雙方合伙的一個(gè)重要目標(biāo)是專注于澳洲規(guī)模1.7萬億的抵押貸款市場(chǎng)，服務(wù)于“日漸難于從傳統(tǒng)銀行渠道獲取貸款”的中小企業(yè)。

向澳大利亞非銀行房貸市場(chǎng)沖刺的不只是黑石，它的一個(gè)對(duì)手集團(tuán)也在推進(jìn)發(fā)展計(jì)劃。KKR、橡樹資本管理公司及本地貸款公司Pepper也在聯(lián)邦打造一個(gè)房貸基金平臺(tái)Lotus，據(jù)稱2017年以來三巨頭為此忙個(gè)不停。值得注意的是，這些海外私募巨頭的大舉進(jìn)發(fā)并非只有“救世軍團(tuán)”的性質(zhì)，可能會(huì)迎合市場(chǎng)下行期另一股獨(dú)特而強(qiáng)勁的資金需求。

本周有消息稱，Stamford 資本澳洲公司新近從一紐約私募公司獲得了2億澳元資金提供給本地一大型的未具名中資開發(fā)商以促進(jìn)悉尼Epping、車士活及其它內(nèi)城區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)貸款是以其悉尼的商業(yè)辦公地產(chǎn)作為抵押。Stamford的高管Surdo說，正將完成另外一樁2.7億澳元的融資交易，也是面向亞洲客戶。

他表示，面對(duì)房市下行，目前中資地產(chǎn)投資公司采取長期視角，將注意力轉(zhuǎn)向土地囤積，等待下個(gè)周期到來。免責(zé)聲明：本文為財(cái)經(jīng)觀察評(píng)論，不構(gòu)成任何投資建議，交易操作或投資決定請(qǐng)?jiān)儗I(yè)人士。