偽命題一：當(dāng)前樓市是買方市場，所以要用戶至上，渠道為王!

樓市現(xiàn)在究竟是買房市場還是賣方市場，這是房產(chǎn)行業(yè)的第一問題。要是買房市場的話，開發(fā)商求著民眾來買房，樓層、戶型任性挑，用公積金肯定沒問題，還會想辦法提升服務(wù)體驗，組織各種營銷拉動，這個時候中介、電商等渠道也會特別吃香。

但風(fēng)水轉(zhuǎn)到賣方市場，開發(fā)商特別強勢，好房子用不著費盡心思去營銷，基本都走網(wǎng)開去，前幾年聽說是“日光盤”，現(xiàn)在“秒光”售罄才好意思拿出來說。我在某市調(diào)研樓盤的置業(yè)對我使臉色，“一秒鐘能發(fā)生許多你想不到的事情”;在賣方市場，營銷只是其中一環(huán)，最要緊的任務(wù)不是把房子賣出去，而是怎么爭取更多全款，或是怎么捂盤等高價再賣。

實體經(jīng)濟的凋敝、A股“韭菜們”的覺醒、白領(lǐng)及中產(chǎn)的焦慮癥，讓炒房不再是溫州人所熱衷的活;如今再沒有哪位大V敢勸粉絲賣掉房子創(chuàng)業(yè)了。雖說“房子是用來住的，不是用來炒的”，樓市與股市相同之處群體心理暗示發(fā)揮意想不到作用：房價越漲、房子越緊俏，房價越跌越賣不動，況且房子保值性、流通性極高足以完爆股市。

在一線城市，北京六環(huán)外房價已突破8萬，深圳房價從2014年至今整體漲幅超70%，一些學(xué)區(qū)密集的城區(qū)漲幅已超100%以上;二線尤其是省會城市房價也普遍“翻倍”;三四線城市“拆遷潮”就是樓市升溫最佳的“冷啟動”。貌似讓人忘記了中國樓市曾經(jīng)還有一段去庫存的光景。

最近幾年，房產(chǎn)電商平臺及房產(chǎn)O2O啞火了，其根源在樓市的賣方市場，電商渠道引流對開發(fā)商的誘惑力下降。那些聽信了所謂的“樓市白銀時代”、調(diào)控打壓房價導(dǎo)致買方市場出現(xiàn)、開發(fā)商主要矛盾是去庫存之類的房產(chǎn)電商平臺，想著怎么搞全民房產(chǎn)經(jīng)紀人替本地開發(fā)商帶客戶模式，怎么以爬蟲技術(shù)把其他站點樓盤信息復(fù)制粘貼過來的門戶模式，基本上吃了錯判形勢的大虧。

盡管說“用戶體驗”是互聯(lián)網(wǎng)+的“政治正確”，但在當(dāng)前的樓市，用戶們哪怕是享受本應(yīng)當(dāng)享受的購房權(quán)利已變成一種奢侈，網(wǎng)上流傳一段小視頻，樓盤保安對著人群喊：全款的請進，按揭的別堵門，公積金把你的共享單車挪開!

(12月某武漢的項目開盤情形，圖片來自朋友圈)

偽命題二：案場SaaS以S2B2C模式，能做成房產(chǎn)搜索電商的生態(tài)

一些互聯(lián)網(wǎng)公司看到C端房產(chǎn)電商交易不好做，轉(zhuǎn)向做B端也就是為樓盤開發(fā)商服務(wù)，一個顧客要從意向登記資料到簽訂購買合同，要置業(yè)顧問和銷售經(jīng)理簽很多字，而這些軟件就瞄準(zhǔn)這些“痛點”制作ERP軟件，據(jù)說能幫助置業(yè)減輕填表時間，收集用戶資料進行數(shù)據(jù)化管理。

阿星在市場待了2個月、跑了50多盤，把身份證等PDF掃描交給置業(yè)都被一張張打印出復(fù)印件，趕上限購、限貸，諸如身份證、房查需要蓋章、銀行流水復(fù)印無效、戶口頁等必須查看原件;甚至在購房者過多情況下，搜集資料是否齊全、合規(guī)成為置業(yè)們過濾客戶的主要手段。

換句話說，一個剛需購房者把自己前半生的積蓄都All In了買房，難道還出不起幾張復(fù)印紙的錢?置業(yè)連客戶檔案都收集整理不了，還嫌簽字累，那還怎么體現(xiàn)服務(wù)過程?這個不是技術(shù)問題，而是一個人性觀察，樓盤檔案SaaS化基本和喊了N年的“無紙化辦公”一樣不可能落不了地，純粹是辦公室內(nèi)的技術(shù)人員YY出來的“偽需求”。

最近筆者看到一篇文章核心思想大致是講，樓盤ERP軟件在做S2B2C模式，通過平臺供應(yīng)鏈打通B端房源，對房源標(biāo)的物如住宅、別墅、商鋪、寫字樓等進行分類整理，制作成“樓盤字典”(類似美國zillow)，最終形成一套房產(chǎn)搜索電商平臺。而這種重度垂直的工具延伸出的故事看上去“美好”而已。

(某樓盤SaaS軟件官網(wǎng)截圖)

首先，沒有什么商業(yè)化的軟件能夠打通所有房源并做數(shù)據(jù)化，除非住建部的行政下達命令號召所有的街道辦事處來做，因為涉及到存量的二手房源，這個工程有多浩大，最終效果怎么樣都是未知數(shù);其次，商品房的交易情況一般都是上報到各地住房保障和房屋保障局官網(wǎng)，用戶本身即可查詢，而所謂的房產(chǎn)搜索平臺也是去爬官方公布的數(shù)據(jù)以及搜房、鏈家的舊信息，沒有任何成交的價值。

目前應(yīng)用較為普遍的開盤軟件，比如明源云、矩陣互動等，以及新浪樂居也有一些代理行負責(zé)案場的開盤軟件，其他工具如房貸結(jié)算器、找房軟件等基本無關(guān)輕重，前者很多App中都有自帶，后者可能還不如百度地圖;總體而言，做互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)的工具軟件作用有限，即使直接服務(wù)銷售的定制化軟件也只有輔助價值。

偽命題三：網(wǎng)購電商巨頭干房產(chǎn)交易電商，流量大所以能帶客源

前兩年是房產(chǎn)O2O要干掉代理行以及搜房、鏈家，現(xiàn)在換成了淘寶、京東這樣的巨頭開始涉足房產(chǎn)交易。

今年9月18日京東召開新房正式上線發(fā)布會，其實京東早在2012年就宣布要做房產(chǎn)頻道了，估計那個時候還沒有上市，主要品類還是在3C、圖書之類，2014年雙11時京東和遠洋地產(chǎn)做了一個1.1折賣樓的噱頭，之后兩年沉寂，今年挖來了原搜狐焦點房產(chǎn)總經(jīng)理曾伏虎才大張旗鼓進軍房產(chǎn)電商交易平臺。

京東宣稱做房產(chǎn)有三大王牌：一是“流量大”、活躍用戶2.5億人次;二是“交易方便”，除了微信支付還有京東白條等;三是“供應(yīng)商多”，十幾萬商家和100多萬客戶等。

筆者發(fā)現(xiàn)新上線的“京東房產(chǎn)”在京東PC官網(wǎng)中并沒有上線，在京東手機App中頻道入口也是隱藏在最底部，在流量曝光上并不突出，可能與房產(chǎn)貨源還沒有跟上有關(guān)，但是反思下，網(wǎng)購的用戶與購房的用戶是一撥的嗎?人們購房時會在腦海里首先想到京東嗎?所謂的流量大并不是重要，重要的是流量要精準(zhǔn)、用戶需求明確。其次，涉及大宗現(xiàn)金交易一般都是走銀行儲蓄卡，而是移動支付(手續(xù)費高的驚人)。

京東目前房源還比較少，房產(chǎn)導(dǎo)量給電商網(wǎng)站或中介公司如搜狐焦點、大搜家、買家有家、居理房產(chǎn)等，以及一些開發(fā)商自有樓盤如碧桂園、藍光燈，總體而言，京東房產(chǎn)只是原有的站點資料匯編、集成而已，充其量只是這些線下門店或電商平臺的新增的流量入口之一，看不出其與搜房的差異化優(yōu)勢。房源少缺乏消費場景，房源多肯定出現(xiàn)虛假房源，在賣方市場樓市信息風(fēng)云變幻、變化極快，沉淀的信息不具有任何購買參考價值。

(京東房產(chǎn)截圖)

阿星覺得京東嚴重低估了房產(chǎn)電商的復(fù)雜性，百度的流量比京東和阿里都大，也沒有做成房產(chǎn)品頻道。房產(chǎn)電商之所以難做主要是其流量主要是線下，用戶需求明確需要專業(yè)信息參考、決策成本極大，不易留存等特點，再加上好房子壓根不愁賣，在線下就搶光了，還需要拿到網(wǎng)上去賣嗎?

只需要站在正常購房者用戶去想一想就覺得京東很難在房產(chǎn)上有所作為，當(dāng)然同樣適合于淘寶。就像我們家小朋友有回問我：“你買的房子怎么還沒有送到家!”，讓我一時語塞…….

結(jié)語：

其實上述只是房產(chǎn)市場的常識問題，房價節(jié)節(jié)攀高的賣方市場，偏偏有人說未來最不值錢的是房子;買房子交資料都具有儀式感的事情，偏偏有程序員想著怎么讓置業(yè)工作更輕松，你不知道置業(yè)收資料收的累得有多開心;那些工資一個月十幾億的電商老板要讓老百姓在網(wǎng)上一鍵買房開啟電商時代的終極狂歡。這些偏離了用戶所能感知的基本常識的商業(yè)邏輯，或許能自圓其說，也不妨去玩，說不定能找接盤俠。