民間借貸，是現(xiàn)如今很多人遇到困難時候選擇度過難關的方式，原因在于銀行借款要求高，貸款額度有限。近年來，民間借貸糾紛頻發(fā)，究其原因在于近幾年經濟萎縮，很多抱怨生意不好做了，很多企業(yè)破產，很多個體工商戶關門，這就導致了很多借款人無法償還借款，產生糾紛。

最近，我接到幾個關于民間借貸糾紛的咨詢，這幾個案件我最終沒有接，原因在于無法執(zhí)行，債務人已經沒有財產了，其中有兩個案件在約定了以房產作為抵押，并約定如果逾期未還款，則該房產歸債權人所有。債權人打電話給我咨詢兩個問題：

一、我可不可以起訴要求還款并主張優(yōu)先受償權？

二、我能不能起訴要求把房產過戶到我名下？

針對以上兩個問題，我給債權人解釋了，他這兩項主張都不可能實現(xiàn)，原因如下：

第一個問題：如果該借款發(fā)生在2007年10月1日《物權法》實施之前，可以主張抵押權，但是由于有辦理抵押登記的銀行抵押權，所以主張抵押權存在障礙，因為銀行的已經辦理登記的抵押權優(yōu)先于未辦理登記的抵押權。如果該借款發(fā)生在2007年10月1日之后，則不能主張抵押權，根據(jù)《物權法》不動產抵押，抵押權自辦理抵押登記之日起設立，因此，該案件中抵押權未設立，不可能主張優(yōu)先受償權。

第二個問題：關于是否以約定逾期未還款則房產歸債權人所有為由起訴要求將房產過戶到自己名下，可以肯定的，這是絕對不可能的，該約定未法律所禁止而無效，禁止的原因在于首先是為了防止債權人以此為由謀取暴利，并且可能會引發(fā)一系列的社會問題，比如以暴力，脅迫等手段要求簽訂流押條款，最終通過其他方式謀奪財產，同時這也是為了保護債務人的利益。其次，這種約定有違法律設置抵押權的本意。最后該約定有違平等、等價有償原則。因此，這樣的條款系無效條款，法律不予保護，不能得到法院支持。

借款有風險，必須謹慎，一定要量力而行，不要超過自己的承受范圍。同時，作為債權人，也要合理利用自己的權利，不能高高在上的認為自己的債權人，合同想怎么寫就怎么，合同條款不得違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，不得違背公序良俗，如果要設立抵押權，一定要簽訂抵押合同，詳細約定，并辦理抵押登記，以最大限度保證自己在對方不還錢時可以追回。