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海南房地產(chǎn)實施"雙軌制" 短期依賴房地產(chǎn)

“對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及其從業(yè)人員要依法依規(guī)給予最嚴厲的處罰,直至清出海南市場。”

在海南建省辦特區(qū)30周年大會結(jié)束三天后,4月16日,海南省住建廳火速發(fā)布《關(guān)于進一步貫徹落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》,措辭嚴厲,“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”,并要求,“傳達到每一名銷售人員,做到全覆蓋,不留死角。”

海南日前獲得中央政策“大禮包”,中央明確表示支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū),支持海南探索建設(shè)自由貿(mào)易港。消息公布后,社會對海南樓市的關(guān)注度快速升溫。

面對可能被再次點燃的海南房價,4月22日,海南樓市調(diào)控再次加碼。海南省發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》,規(guī)定在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上,實施全域限購:外地戶籍家庭購房的最低門檻,都需要在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

這是最近一年來,海南至少第14次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。

“全域限購”時代

“現(xiàn)在只剩140多平方米的四居,兩居、三居全都賣完了。” 在海口市西海岸,某樓盤銷售人員告訴《中國新聞周刊》。

這個樓盤所在區(qū)域靠近??谑姓瑢儆谥攸c建設(shè)的城市新區(qū)。一個月前,當(dāng)《中國新聞周刊》來到售樓處時,兩居、三居可選余地還很大,均價在每平方米21000元左右。銷售人員表示:“4月以后肯定就不是這個價格了。”而現(xiàn)在,該樓盤在售房網(wǎng)站上的價格顯示,均價24000元。

在三亞,《中國新聞周刊》查閱房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),市區(qū)在售樓盤不多,每平方米均價直逼4萬元。

重大政策利好的預(yù)期更早就開始傳導(dǎo)到房價上。4月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年3月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,??谛陆ㄉ唐纷≌N售價格環(huán)比上漲2.1%,漲幅排名第一。

海南深化改革的系列政策發(fā)布后,為避免島外資金短時間內(nèi)涌入海南抬升房價,4月22日,海南再次出臺調(diào)控“辣招”,發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》,宣布海南進入“全域限購”時代。

限購政策層層加碼:五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房,只能面向本市縣居民家庭銷售。

海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

上述區(qū)域之外,非本省戶籍居民家庭購買住房的,須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

業(yè)內(nèi)人士認為,如此高的購房門檻,基本封堵了外地戶籍在海南購房的可能性。此前進入海南樓市的炒作資金,也將受到影響,短期無法獲利退出。

如此嚴格限購政策出臺的背景是:近年來,外地人已經(jīng)成為了海南購房的主力。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,2017年上半年海南購房成交中,島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計占比約23%,北京占比約13%,河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。

這其中,不少屬于“候鳥式養(yǎng)老”群體,越來越多來自全國各地的人選擇在海南養(yǎng)老和度假,助推海南房地產(chǎn)行情不斷看漲。

對于這種新趨勢,海南省住建廳對《中國新聞周刊》表示,“海南作為國際旅游島,熱情歡迎國內(nèi)外人士前來旅游度假和養(yǎng)生。”

但這并不意味著,度假和養(yǎng)生與買房直接畫上等號。海南省住建廳也表示,針對解決島外人士前來旅游度假和養(yǎng)生的居住需求方面,“將逐步引導(dǎo)通過酒店賓館、鄉(xiāng)村民宿、住房租賃等各類經(jīng)營性住房解決,嚴格控制商品住宅的開發(fā)規(guī)模”。

在具體的市場引導(dǎo)上,將會兼顧島外與島內(nèi)兩個市場,逐步實行“雙軌制”。

海南省住建廳對《中國新聞周刊》解釋,未來,島內(nèi)市場將通過完善住房保障和供應(yīng)體系,發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房,以及實施棚戶區(qū)改造等,多渠道解決本地居民住房問題,使本地居民有更多獲得感、幸福感、安全感。

面對島外需求,將繼續(xù)實施“兩個暫停”政策,高品質(zhì)開發(fā)面向島外居民的商品住宅,滿足島外享受性住房需求,并繼續(xù)實施限購、限貸等調(diào)控政策,有效遏制各類投機投資性購房需求。

不會重蹈覆轍

在海南30年發(fā)展歷史上,房地產(chǎn)過度投機和房地產(chǎn)泡沫破裂,曾經(jīng)給海南帶來過沉重的代價。

1991年,海南GDP增長14.9%,1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長,主要是因為房地產(chǎn)炒作拉動虛增造成的。

一個總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司,平均每300個人一家房地產(chǎn)公司,這是上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)頂峰時的情景。

1993年6月,中央治理經(jīng)濟過熱,銀根全面緊縮,一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。由于受房地產(chǎn)泡沫破滅的影響,海南經(jīng)濟跌入谷底,海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國第一的海南,變成了連續(xù)三年名列全國倒數(shù)。

“海南房地產(chǎn)的教訓(xùn)不能忘。”2017年,國務(wù)院參事、原住建部副部長仇保興在一次會議上,重提這段對海南帶來沉重代價的階段。

“海南房價頂峰時達到了7500元,到了1993年就跌了47%,1994年又跌了13%,1995年再跌去了10%,銀行壞債突增60%,最好的資產(chǎn)一個晚上就變成最壞的資產(chǎn)。”仇保興說,海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時間,直到2005年才算基本清理完。在他看來,當(dāng)時的教訓(xùn),對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場仍具有參照價值。

投資過度熱衷于資金快進快出的房地產(chǎn),地方財政過度依賴土地財政,就像一個難以根治的頑疾,困擾很多地方,海南也不例外。

“減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴,對海南來講,會很痛、會出血,不下大的決心確實不容易做到。”海南省省長沈曉明在今年的全國兩會上表示,房地產(chǎn)對海南經(jīng)濟貢獻很大,即便如此,海南還是要痛下決心嚴控房地產(chǎn)。

盡管島外人到海南購房的熱情越來越高,但在海南省住建廳看來,如今海南的房地產(chǎn)業(yè)不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍,原因在于,支撐房價上漲的動因和條件都發(fā)生了根本變化。

海南省住建廳告訴《中國新聞周刊》,這種判斷基于幾個方面:

一是海南生態(tài)資源得天獨厚,生態(tài)環(huán)境不斷改善,經(jīng)濟社會穩(wěn)步發(fā)展,配套設(shè)施逐步完善,發(fā)展情景不斷向好,這些都將有力支撐海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

二是當(dāng)前的海南房地產(chǎn)有實實在在的市場需求作為支撐,在海南實施限購、限貸、限轉(zhuǎn)讓等嚴控措施的情況下,仍有大量島外人士前來購房,與上世紀(jì)90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。

三是海南省商品房預(yù)售條件明顯提高,新出讓商品住宅用地均要求封頂后方可預(yù)售,有實實在在的建設(shè)投入,金融和社會風(fēng)險大幅降低,顯然有異于上世紀(jì)90年代“炒賣樓花”的發(fā)展模式。

四是海南經(jīng)濟發(fā)展實力顯著增強,應(yīng)對風(fēng)險的能力不斷提高,能有效應(yīng)對短期突發(fā)的市場風(fēng)險,保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

擺脫“房地產(chǎn)依賴”

海南省住建廳在接受《中國新聞周刊》采訪時表示,海南未來對房地產(chǎn)的總體調(diào)控思路是:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,以“壯士斷腕”的決心調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),減小海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴,決不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”。

不過,和不少地方的通病一樣,海南的地方經(jīng)濟發(fā)展模式,依然沒有擺脫對房地產(chǎn)過度依賴。

“海南經(jīng)濟發(fā)展嚴重依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)狀還未實現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變,短期依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)象依然存在。”海南省住建廳告訴《中國新聞周刊》,要擺正房地產(chǎn)在海南產(chǎn)業(yè)中的位置,從根本上需要大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),加快培育能替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè),降低房地產(chǎn)業(yè)在GDP增長、地方財政收入中的比重。

控制和降低房地產(chǎn)在GDP中的比重后,如何彌補嚴控房地產(chǎn)給海南經(jīng)濟帶來的缺口?海南省省長沈曉明認為,海南經(jīng)濟的出路在于“兩條腿”走路:一方面,今后海南要大力發(fā)展旅游業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等12個重點產(chǎn)業(yè);另一方面,要大力提高消費在經(jīng)濟發(fā)展中的比重,利用好國際旅游島的離島免稅政策。

“房地產(chǎn)過度依賴”,還會帶來更嚴重的問題。近年來,眾多房地產(chǎn)企業(yè)爭相進入海南投資建設(shè),許多房企在海南掀起“圈地運動”,手握大量土地。在可利用土地越來越少的情況下,海南甚至出現(xiàn)“向海要地”、填海造陸的新問題。

生態(tài)保護和房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾也越來越突出。2017年底,中央環(huán)保督查組在向海南省反饋督查意見時指出:“財政過分依賴房地產(chǎn),房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒,政府規(guī)劃跟到哪兒,鼓了錢袋,毀了生態(tài)。”

海南省住建廳對《中國新聞周刊》表示,要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)對環(huán)境破壞加劇的勢頭,應(yīng)該多管齊下:“把生態(tài)環(huán)境保護同時立為負面扣分和一票否決事項,督促市縣加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和生態(tài)保護力度,降低對房地產(chǎn)的依賴,有效制止各類破壞生態(tài)環(huán)境發(fā)展房地產(chǎn)的行為。”

此外,還要實行更嚴格的房地產(chǎn)用地管理和項目開發(fā)管理,“永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目,四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)的商品住宅只能在本省內(nèi)銷售。”

中央支持海南新一輪改革開放系列政策的發(fā)布,遏制了短期炒房勢頭,也關(guān)系到海南新一輪改革能否順利起步。

4月18日,國家發(fā)改委新聞發(fā)言人嚴鵬程在宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布會上,談及近期公布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》時指出,海南要認真做好重大風(fēng)險防范工作,“國家發(fā)改委將密切跟蹤上述指導(dǎo)意見實施中可能遇到的問題,及時妥善應(yīng)對,堅決防范炒房炒地產(chǎn)等投機行為。”

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