價房價全面限制 未來新房價格不再用猜 限價新房低于二手房將對住宅定價產(chǎn)生影響

北京新房將全是“限價房”

新成交的泰禾孫河“限價”地塊，緊鄰龍湖豪宅項目景粼原著

雖然2016年的“930新政”沒有提，今年的“317新政”也沒有提，甚至今年北京供地計劃中也未明言，但現(xiàn)實就是：目前北京已經(jīng)成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實施了“限房價、競地價”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規(guī)定了未來的銷售均價和最高售價。

例如，正在掛出公示的豐臺區(qū)西局地塊，未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。要知道，該地塊除了靠近西三環(huán)，地理位置優(yōu)越外，周邊的次新盤龍湖西宸原著，其二手房價格也在12萬左右，這就導(dǎo)致該地塊的未來售價將遠低于當(dāng)前的二手房價格。按照這種“限房價、競地價”的土地出讓方式，類似的情況將屢見不鮮。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，未來這些“限房價”土地轉(zhuǎn)化成商品房供應(yīng)時，很明顯，將會對目前的商品房住宅定價形成影響。

土地與房價均全面限價

年末甚至明年的住宅市場會出現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象：以往遮遮掩掩的新盤，在定價方面不再是不能說的秘密，因為從土地出讓伊始，不少項目就被規(guī)定了銷售均價和最高售價。

9月7日，北京土地交易市場成交了朝陽孫河、門頭溝龍泉鎮(zhèn)兩宗經(jīng)營性用地，其中備受關(guān)注的孫河普通商品住宅用地，采用了“限房價、競地價”的交易方式，對將來建設(shè)的商品住房均設(shè)定了銷售限價。最終，由泰禾全資子公司以59.6億元競得，并且居住用途建筑面積的36%需自持，溢價率為49%。該宗地在出讓前就明確規(guī)定：銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不得超過71657元/平方米。

在今年以前的多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房價、競地價”都成了必選的方式。6月份，萬科、龍湖等四家聯(lián)合體以70.5億元競得的順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)居住用地，同樣規(guī)定了未來售價：商品住房銷售均價不超過60508元/平方米，且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。

還有房山區(qū)的青龍湖地塊，宗地中商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。同時，掛牌文件要求其套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。最終，同樣由萬科、龍湖等四家開發(fā)企業(yè)聯(lián)合體以56.1億元競得。

不僅是已經(jīng)成交的住宅用地，正在掛牌的住宅用地同樣無一例外地采用了“限房價、競地價”的出讓方式。9月1日，北京市國土局網(wǎng)站掛牌了兩宗住宅用地，其中一個位于海淀區(qū)四道口，另一個位于亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。兩宗住宅用地的招拍掛信息顯示，海淀區(qū)四道口地塊的起始出讓價為人民幣12.36億元，其中商品住房銷售均價不超過85373元/平方米，且最高銷售單價不得超過89642元/平方米。而亦莊地塊的起始出讓價為人民幣46.4億元，商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

到目前為止北京市已經(jīng)出讓和正在出讓的住宅類用地，全部開啟了限價時代。在這些土地中，既有遠郊區(qū)的密云新城、延慶新城，也有近年豪宅扎堆的朝陽孫河區(qū)域和豐臺西局區(qū)域，更不乏像大興舊宮板塊、通州臺湖和亦莊開發(fā)區(qū)等改善型板塊，已經(jīng)形成了全面覆蓋。

北京市國土局網(wǎng)站公開信息顯示，原來自主定價的商品住宅用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來售價。

區(qū)別于以往自住型商品房或部分偏低端“限房價、競地價”項目，中高端商品住宅地塊限價，在北京樓市還是破天荒——有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是北京近期一系列調(diào)控“組合拳”的一部分，反映出北京今年樓市調(diào)控、限制房價上漲的決心。

限價小戶型將入市但大多5年內(nèi)禁售

不僅是限制了單價，令許多以自住為目的的購房人歡喜的是，不少熱點土地在出讓被限價的同時，還規(guī)定了必須有70%的部分建設(shè)為90平方米以內(nèi)的中小戶型，結(jié)合房價限制政策，可以肯定的是，年末甚至明后兩年，都將有不少限單價、限總價的中小戶型產(chǎn)品入市，將對當(dāng)前市場中大戶型高總價占主導(dǎo)的局面形成有效補充。

以上周成交的泰禾孫河地塊為例，公開信息顯示，該地塊土地面積約10公頃，總建筑規(guī)模約11萬平方米。地塊中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上，即將來該項目銷售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

按照出讓規(guī)定，該宗地未來銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不得超過71657元/平方米。以此粗略計算，在不考慮地下開發(fā)空間的基礎(chǔ)上，僅有90平方米計算，該項目在未來形成供應(yīng)時，將提供547套90平方米的中小戶型。

要知道，孫河是近年來新興的別墅聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)未來將建設(shè)有國家級的濕地公園和直通三元橋的快速路。目前在售和已售的項目也均以別墅為主，輔以少量140平方米以上的平層洋房。單套價格在1000萬至4000萬不等。而泰禾新成交的地塊則意味著，未來區(qū)域?qū)⒂械涂們r的小戶型供應(yīng)，按照最高限價計算，一套90平方米的戶型，售價最高為645萬元，遠低于當(dāng)前的市場價格。

為了避免類似的低總價小戶型被投資購房需求鉆空子，以其他方式抬高價格，市住建委還專門出臺了禁售規(guī)定：要求項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，任何迫使購房人接受高價的附加條件均不允許。不僅如此，包括泰禾孫河地塊在內(nèi)，多個熱點限價并且實施“70/90”政策的地塊，也都加入了限售規(guī)定：自取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后，5年內(nèi)不得出售。對于真正有自住需求的購房人來說，也是實實在在的多重保障。

限價會多大程度影響區(qū)域樓市

根據(jù)北京市國土局網(wǎng)站的統(tǒng)計，截至目前，北京“限房價、競地價”地塊已有29宗成交，建筑面積達到約380萬平方米。另外還有海淀區(qū)四道口地塊、亦莊地塊、豐臺西局地塊和延慶新城四宗公示掛牌地塊也采用了“限房價、競地價”的方式。

其中，豐臺西局公示的住宅地塊鄰近西三環(huán)，掛牌總價42億，建筑規(guī)模10萬平方米，商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。據(jù)北京青年報記者現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊的新盤和次新盤項目只有泰禾開發(fā)的西府大院和龍湖開發(fā)的西宸原著，其中龍湖西宸原著的二手房價格在12萬/平方米左右，其余老舊二手房的均價也都在6萬至7萬元/平方米的水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，商品房住宅全部限價，未來銷售的價格將低于目前周圍商品房住宅價格，大部分項目價格甚至比目前市場的二手房次新房還低了10%左右。這將對目前商品房住宅定價形成影響。并且，這部分面積中100萬平方米左右是“70/90”地塊，也就是需要大部分建設(shè)成為小戶型商品房限價住宅。

至于具體對未來售價的影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同的觀點是：不著急下結(jié)論，新型高端“限價房”會一定程度影響區(qū)域房價預(yù)期，但也不會明顯拉低區(qū)域房價。

為什么?亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，一方面，新入市地塊和在售項目、前期出讓項目入市節(jié)奏上有差異;另一方面，新入市地塊受去年重啟的“70/90”政策限制，產(chǎn)品都將以90平方米以內(nèi)小戶型為主，這和相關(guān)區(qū)域前期入市的高端產(chǎn)品存在差異。同時，類似孫河豪宅區(qū)已經(jīng)成形，房價本身有區(qū)域價值的支撐。

“現(xiàn)在需要注意的，不是這類產(chǎn)品對區(qū)域房價的影響，而是這類‘限價房’未來銷售的公平性問題。”有業(yè)內(nèi)人士這樣提示說，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關(guān)系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風(fēng)而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關(guān)注的。